Si è parlato tanto dei nuovi compiti che la
riforma ha posto in capo all'amministratore, al punto che si è cominciato
addirittura a parlare della «riforma dell'amministratore» e non già del condominio.
Sembra quasi che sia ormai caduto nel retro dei pensieri il ruolo di colui che
invece è il primo a essere interessato dalla riforma e per il quale il
legislatore ha sentito il bisogno di cambiare, dopo più di settant'anni, le
regole del gioco. Stiamo parlando del singolo condomino, di colui cioè per
conto del quale l'amministratore è chiamato a gestire i beni comuni del suo
condominio e a fargli «fruire» dei servizi, non solo a prestarglieli. Ed è
proprio da questa differente terminologia usata dal legislatore che si deve
iniziare a evidenziare quello che il condomino potrà richiedere al proprio
amministratore dopo il prossimo 18 giugno, termine a far tempo dal quale
comincerà a funzionare il nuovo condominio.
L'amministratore non
potrà più limitarsi a fornire i servizi alla collettività condominiale, ma
dovrà preoccuparsi di controllare che ciascuno dei condomini in concreto li
riceva, in modo tale da averne assicurato il miglior godimento: un conto dunque
è l'erogare il servizio e altro è accertarsi che ciò avvenga di fatto in favore
di ogni partecipante al condominio. Si pensi al servizio di riscaldamento
oppure a quello dell'ascensore: non rileva la funzionalità dei relativi
impianti sotto il profilo tecnico, ma si richiede che il servizio cui essi sono
destinati a fornire raggiunga la singola unità immobiliare.
Dall'amministratore si
pretende quindi il risultato finale del servizio che il condomino deve
usufruire e non già la semplice generica sua prestazione. Il che imporrà
all'amministratore di assumere le dovute cautele nei confronti dei fornitori,
che dovranno sollevarlo da responsabilità nei confronti del condomino che
dimostrerà di non avere usufruito di un determinato servizio o di averlo
ricevuto in modo insufficiente.
Gli adempimenti
All'amministratore si
deve richiedere anche di eseguire gli adempimenti fiscali (articolo 1130, n. 5,
Cc): da qui la legittima pretesa da parte del condomino di vedere rispettate, a
cura del proprio amministratore e senza alcun ulteriore compenso rispetto a quello
da questi dichiarato al momento della sua nomina, le molteplici norme in
materia di diritto tributario che hanno attribuito al condominio parecchi oneri
(il condominio è diventato sostituto di imposta con tutto ciò che ne consegue
in termini di adempimenti), demandando all'amministratore numerose incombenze
da svolgere: si pensi agli obblighi di tenuta della contabilità e di risposta
alle richieste degli uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti
relativi alla gestione condominiale (articolo 32, comma 1, n. 8-ter, del Dpr n.
600/73), di comunicazione annuale all'anagrafe tributaria avente a oggetto
l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio, nonché l'indicazione
dei dati identificativi dei fornitori (articolo 7, comma 9, del Dpr n. 605/73),
oppure all'obbligo di ritenuta d'acconto sui pagamenti effettuati dal
condominio amministrato e sui compensi professionali percepiti dallo stesso
amministratore in esecuzione del suo contratto di mandato.
La trasparenza
Che dire poi del dovere
dell'amministratore di consentire a ciascun condomino di prendere visione, ed
eventualmente estrarre copia, della documentazione condominiale anche durante
la gestione e non solamente prima dell'assemblea chiamata a delibera sul
rendiconto consuntivo.
Trattasi di
una manifestazione del particolare interesse del condomino alla gestione del
proprio condominio, che non deve quindi essere vista dall'amministratore come
segno di sfiducia nei suoi confronti, ma anzi come suo strumento per dimostrare
la propria professionalità e trasparenza nella gestione del condominio. L'esame
dei documenti deve essere eseguito nei giorni da lui indicati, compatibilmente
con l'organizzazione del proprio studio: l'esercizio di tale legittimo diritto
non deve infatti trasformarsi in inutile abuso solo per dare fastidio
all'amministratore.
La comunicazione
Deve essere curata anche
la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei
singoli proprietari, degli usufruttuari, dei comodatari e anche degli
inquilini, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati
catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. A tale obbligo dell'amministratore (previsto
dall'articolo 1130, n. 6, Cc) corrisponde però il dovere del condomino di
comunicare ogni variazione dei suddetti dati in forma scritta entro sessanta
giorni da quando la variazione si è verificata e il diritto
dell'amministratore, in difetto, di richiederli dapprima in via bonaria e poi,
in caso di omessa o incompleta risposta, di ricercali (ad esempio accedendo ed
effettuando ricerche presso pubblici uffici), addebitandone il costo ai
condomini che con la loro inerzia e/o incompletezza hanno reso necessaria
l'istruttoria.
Anche tale nuova
precisazione normativa si pone nel solco di quel grappolo di norme che hanno
disciplinato in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento,
aggiornamento e conservazione dati in capo all'amministratore in funzione del
rafforzamento della trasparenza e della completezza di informazioni che
dovranno caratterizzare, con l'avvento della riforma, non solo i rapporti tra i
condomini e l'amministratore, ma anche i rapporti tra condominio e terzi. Il
registro di anagrafe condominiale deve altresì indicare ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza (da allegare anche il libretto di fabbricato), un utile
mezzo che consente al condomino di meglio conoscere il proprio condominio.
Nessun commento:
Posta un commento