ABI E ANCE UNITE PER IL MERCATO IMMOBILIARE

In un documento comune tutte le iniziative per fare risorgere il mercato degli immobili in Italia

ABI (Associazione Bancaria Italiana) e Ance (Associazione Nazionale Costruttori Edili) hanno elaborato delle soluzioni concrete per rilanciare sia la domanda degli immobili, sia l’offerta del credito. La prolungata crisi economica ha reso sempre più povere le famiglie, deprimendo i consumi e rendendo stagnante svariati settori dell’economia, in particolar modo quello legato alle costruzioni. I fronti su cui si può agire sono molteplici: dalla rimodulazione dell’IMU, alla riqualificazione energetica; dalla mobilità delle persone ai covered bond per rilanciare il credito.

L’iniquità dell’IMU è stata riconosciuta anche dalla stessa UE.

Il rapporto 2012 su occupazione e sviluppi sociali evidenzia che la tassa per essere più equa dovrebbe essere modificata attraverso un nuovo sistema delle rendite catastali e la rimodulazione delle aliquote. In base alle statistiche ben sette italiani su dieci sono proprietari della casa in cui abitano, la casa è sempre stata il bene rifugio per eccellenza, ecco perché per il fisco italiano non vi è nulla di meglio e di più sicuro che una tassa sul mattone per fare cassa. L’IMU viene quindi a colpire chiunque possieda un’abitazione. E’ un balzello che non è legato al reddito, alla capacità contributiva, ma unicamente al possesso del bene, che è colpito in misura proporzionale alla superficie. L’IMU deve essere corretta attraverso una riduzione delle aliquote, un nuovo sistema di rendite catastali ed una riduzione del prelievo a favore di quei soggetti che concedono immobili in locazione, deve inoltre essere eliminata l’IMU sul c.d. “magazzino”, cioè sulle aree e sui fabbricati costruiti e destinati alla vendita. Una boccata d’ossigeno potrebbe venire anche dalla riqualificazione energetica del parco immobiliare nazionale. Il patrimonio edilizio italiano ha urgente bisogno di riqualificazione, in quanto circa il 65% degli edifici esistenti ha più di trent’anni e sono presenti quasi due milioni di abitazioni che si trovano in precario stato di conservazione, e che di conseguenza, andrebbero demolite e ricostruite o recuperate. Le detrazioni fiscali del 55% legate agli interventi di riqualificazione energetica dovrebbero essere introdotte in pianta stabile, facendovi rientrare anche gli interventi di messa in sicurezza sismica degli edifici. Stesso discorso per le detrazioni del 36% e del 50% nelle quali dovrebbe essere inclusa anche la “sostituzione edilizia”, ovvero la demolizione e ricostruzione dell’esistente con variazione della sagoma e della volumetria.

Un altro fronte su cui agire è il circuito del credito a medio e lungo termine. Gli strumenti che potrebbero essere utilizzati sono i covered bond, ovvero le obbligazioni bancarie garantite. Il loro gettito servirebbe alle banche emittenti per finanziare mutui per l’acquisto di immobili ad alta prestazione energetica (classi A e B).

Un altro interessante strumento potrebbe essere il “risparmio casa”, già ampiamente utilizzato in Germania.

Il risparmio casa è un piano di risparmio ad accumulo, per il quale sono previste specifiche agevolazioni fiscali, e che favorisce dopo un certo numero di anni, la possibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto della casa. Si tratta di un buon prodotto ideale per i giovani in quanto consente loro di accumulare la somma necessaria per coprire una quota del prezzo di acquisto della casa non coperta dal finanziamento bancario e

crea una liquidità aggiuntiva per la banca, di medio – lungo termine che può essere utilizzata per l’erogazione di nuovi mutui.

Monica Gatti www.agesi.tv

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LA REGIONE LOMBARDIA HA PREVISTO AIUTI ECONOMICI IN AMBITO IMMOBILIARE

Diversi gli stanziamenti economici previsti dalla Regione Lombardia in ambito immobiliare a favore delle famiglie meno abbienti e non solo. In totale sono previsti fondi per oltre 45 milioni di euro, così come voluto dall’Assessorato regionale alla Casa, Housing sociale e Pari opportunità, per portare avanti politiche di aiuto alle famiglie, recupero degli alloggi sfitti, interventi di riqualificazione e reinserimento sul mercato degli immobili.

Lo stanziamento è stato così suddiviso:

 ben 20 milioni di euro verranno investiti nel recupero di quasi 2000

alloggi del patrimonio pubblico attualmente sfitti e in condizioni di degrado; si interverrà per renderli sostenibili, sicuri e in grado di garantire standard elevati di confort abitativo. Queste operazioni saranno affidate all’ALER (o all’ALPE) che potranno partecipare a un bando straordinario.

 Altri 9 milioni di euro verranno impiegati per agevolare le giovani coppie all’acquisto della prima casa, permettendo una riduzione dei tassi di interesse sui mutui; agevolazioni saranno disposte anche per gli affitti dei padri separati (può usufruire del contributo chi ha un reddito ISEE/FSA fino a 6.000 euro).

13 milioni di euro serviranno per aiutare le famiglie che, avendo un contratto di locazione nel libero mercato, incontrano difficoltà nel pagamento del canone; qui si richiamano i Comuni aderenti all’iniziativa, a sostenere ed implementare le risorse economiche previste.

 1,5 milioni di euro saranno impiegati per sopperire alla morosità “incolpevole”, cioè riveniente dal temporaneo peggioramento della propria condizione economica (per licenziamento, messa in cassa integrazione, grave malattia).

 Fra gli stanziamenti previsti, si sta approntando anche una misura straordinaria per il sostegno all’affitto delle famiglie dei comuni del mantovano colpiti dal terremoto nel maggio di un anno fa.

www.agire.tv

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CHIARIMENTI DAL FORUM CONDOMINIO DE IL SOLE 24 ORE

Il mandato all'amministratore condominiale durerà un anno, più un altro di rinnovo automatico: tutti d'accordo al Forum sulla riforma organizzato dal Sole 24 Ore, in collaborazione con 24 tra le associazioni della proprietà, degli amministratori e degli Ordini professionali. Ma sono arrivati anche altri importanti chiarimenti su come infliggere le sanzioni pecuniarie per le violazioni al regolamento o rivedere le tabelle millesimali.

Sessanta sedi collegate in diretta, sale affollate ma anche tantissime connessioni al sito del Sole 24 Ore per seguire la diretta streaming del primo grande appuntamento organizzato alla vigilia dell'entrata in vigore della legge 220/2012, fissata per il 18 giugno. Un segnale che dimostra quanto sia alta l'attenzione su questo tema, che tocca da vicino la vita quotidiana di almeno la metà degli italiani. Non solo condòmini ma anche amministratori, avvocati ed esperti immobiliari, tecnici e artigiani, che ruotano intorno a un mondo che movimenta un volume d'affari di almeno dieci miliardi.

Il Forum – che ha visto la partecipazione del direttore del Sole, Roberto Napoletano – è stata l'occasione per fare il punto sulle innovazioni contenute in una riforma che aggiorna una normativa vecchia di settant'anni. Il convegno ha poi messo a fuoco i tanti aspetti ancora controversi della legge 220/2012.

Un chiarimento importante, ad esempio, è arrivato sulla durata del mandato di amministratore: finora questo «gestore» restava in carica un anno; dal 18 giugno si passa alla più incerta formula di un anno di mandato più un anno di rinnovo, naturalmente salvo revoca. Ma come si arriva al rinnovo? «L'amministratore dovrà essere nominato per un anno, mentre per il secondo anno il rinnovo è automatico» ha chiarito il senatore Salvatore Torrisi (Pdl), che è stato il relatore del provvedimento. «Questa è l'interpretazione che emerge con chiarezza anche dagli atti parlamentari». Una tesi condivisa anche dagli esperti del Forum. Per Giuseppe Spoto, aggregato di diritto privato a Roma Tre, in questo modo si allinea il mandato dell'amministratore con i tempi ordinari del condominio: «Al termine del primo anno si presenta il rendiconto, si vede se l'amministratore ha governato bene e, se non ci sono rilievi, scatta il rinnovo». La successiva nomina segue le stesse regole, anche se l'amministratore non cambia.

Ma il Forum ha dimostrato come siano ancora molti gli aspetti di questo provvedimento che presentano difficoltà di attuazione e sui quali è possibile ancora intervenire. Le modifiche discusse anche ieri al convegno sono state elaborate insieme in un serrato confronto tra le associazioni. E ieri Torrisi si è detto disponibile a fare proprie molte delle proposte del disegno di legge. L'obiettivo è di risolvere difficoltà che stanno già allarmando gli amministratori e i proprietari degli immobili.

Al centro del dibattito la nuova figura dell'amministratore. «Non vi è dubbio - ha spiegato Roberto Triola, presidente della seconda sezione della Cassazione - che spetti all'amministratore anche il compito di irrogare le sanzioni per le violazioni al regolamento, perché tra i suoi compiti c'è proprio quello di far rispettare il regolamento condominiale. Ma è più che accettabile che l'assemblea possa dettare regole generali per indirizzare l'amministratore».

Marilisa D'Amico, ordinario di diritto costituzionale alla Statale di Milano, ha suggerito «la possibilità di monitorare la riforma con una commissione governativa partecipata da tutte le associazioni, per proporre correttivi dopo un congruo periodo di rodaggio». Un capitolo a parte merita la novità del supercondominio «nel quale mancano però indicazioni concrete per la revoca dell'amministratore» ha evidenziato Edoardo Riccio, avvocato ed esperto del Sole 24 Ore.

Saverio Fossati e Valeria Uva - Il Sole 24 Ore –

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IN LOMBARDIA GLI INVESTIMENTI IN EDILIZIA SCENDONO DEL 3%

 Tengono solo i prezzi del nuovo e gli investimenti nelle ristrutturazioni, per il resto dell'edilizia lombarda è notte fonda. È quanto mostra il settimo rapporto congiunturale sull'industria delle costruzioni realizzato dall'Ance Lombardia (http://www.ance.it/docs/docDownload.aspx?id=12853). Le stime per il 2013 parlano di un calo degli investimenti del –3,3% per il residenziale che arriva dopo il –6,5% del 2012. Sulla spinta delle migliori performance energetiche e tecnologiche il mercato del nuovo in classe A e B resiste facendo registrare solo una flessione del 3,1% su Milano, del 3,1 su Bergamo e del 5,0 su Brescia per il 2012. Gli investimenti per le manutenzioni e il recupero continuano a mostrare un segno più che secondo le previsioni dovrebbe raggiungere quasi il 3% di crescita per quest'anno. Ma qui si esauriscono le note positive, il resto degli indicatori è completamente negativo: «La crisi del mattone è – sottolinea il presidente dell'Ance lombarda, Luigi Colombo – in prima istanza una crisi di fiducia». Delle famiglie che hanno paura ad investire e delle banche che non concedono i presiti ne alle imprese per realizzare le operazioni, ne ai potenziali acquirenti. Queste sabbie mobili hanno determinato che negli ultimi tre anni 2.101 imprese di costruzioni hanno attivato procedure fallimentari. Mentre se guardiamo solo ai primi due mesi del 2013 si è registrato un ulteriore aumento tendenziale del 68% della Cassa integrazione. La Lombardia ha avuto un crollo dei permessi di costruire sul nuovo per cui dal picco del 2005 con oltre 64mila autorizzazioni, nel 2011 (ultimo dato raccolto) si è arrivati a oltre 24mila permessi. Le compravendite sono diminuite del 25% tra il 2012 e il 2011 in tutta la regione con punte a Lodi e Pavia (-31%) e (-33%) Mantova.

Sul fronte finanziario l'erogazione di mutui per investimenti verso il comparto abitativo è precipitata con un -16,8% del 2011 e -18,9% del 2012, mentre l'andamento dei finanziamenti per l'acquisto di una casa è stato ancora più drammatico con un -48,4% per l'anno passato. Su tutto questo contribuiscono alcune scelte considerate scellerate dall'Ance come il blocco dell'urbanistica per gli oltre 400 Comuni che non hanno ancora completato il nuovo strumento urbanistico (si attende una nuova legge regionale che sblocchi la situazione). Ma anche l'Imu ha fatto il suo: «Non si capisce – ha aggiunto Colombo – perché sulla prima casa si debba imporre un'altra tassa, imposta che grava anche sull'invenduto di cui non ci sono dati definitivi e quindi sulle casse delle imprese». Per l'Ance ci vogliono soluzioni drastiche per le imprese che sempre più devono puntare sull'aggregazione e sulle nuove tecnologie, per le amministrazioni dal punto di vista burocratico, e per le banche attraverso meccanismi di finanziamento allo studio che coinvolgono Cassa Depositi e Prestiti e l'Abi.

Massimiliano Carbonaro www.ediliziaeterritorio.ilsole24ore.com  

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TABELLE MILLESIMALI: SI MODIFICANO SENZA L’UNANIMITA’ DEI CONSENSI

L'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle spese, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile.(Cassazione S.U. n. 18477/2010)

Le tabelle, infatti, sono allegate al regolamento condominiale (art. 68 dd. Aa.c.c.) il quale viene approvato dall'assemblea a maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c. (art. 1138 c.c.). Ne consegue che anche le tabelle devono essere approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. Questo principio è stato di recente applicato dalla suprema corte (sent. n. 11387 depositata il 13 maggio 2013) che ha accolto, con rinvio, il ricorso presentato da un condominio contro la sentenza con la quale la Corte d'appello aveva dichiarato la nullità di una delibera condominiale nella parte in cui erano state modificate le quote millesimali già attribuite, per come risultanti dalle tabelle allegate al regolamento condominiale perché detta delibera modificava dei criteri legali/convenzionali relativi alla ripartizione delle spese, sulla base del voto reso dall'assemblea a maggioranza e non ad unanimità dei condomini. 4

I giudici di legittimità, contrariamente, hanno applicato l'orientamentodelle sezioni Unite precisando tra l'altro, che questa modalità di approvazione non comporta alcun inconveniente nei confronti dei condomini, in quanto, nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere la revisione ex articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

E' bene ricordare che nella legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220, in vigore dal prossimo 18 giugno) ha recepito in parte questo indirizzo stabilendo che, in linea di principio, i millesimi espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità (art. 69, 1° co. dd.aa.c.c.). Tuttavia possono essere modificati o rettificati anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all'art. 1136,2°co c.c., quando risulta che sono conseguenza di un errore o quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Luana Tagliolini www.studiocataldi.it

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REVOCABILE IL DECRETO INGIUNTIVO EMESSO IN BASE A BILANCI MAI APPROVATI DALL’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

L’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea. L’approvazione fornisce la prova documentale dell’esistenza di un credito certo, liquido ed esigibile, che legittima il creditore-condominio a richiedere l’ingiunzione di pagamento.

L’amministratore può agire in giudizio per ottenere un decreto ingiuntivo contro i condomini morosi sulla base dell’ultimo stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Ne consegue che la mancata approvazione dei bilanci e dei relativi riparti di spese comporta che nessuna ingiunzione possa essere emessa nei confronti del condomino. È questo il principio che si ricava dalla sentenza n. 10995 del 9 maggio 2013, con la quale la Corte di Cassazione torna a occuparsi del procedimento monitorio attivato dall’amministratore nei confronti del condomino moroso, con particolare riferimento all’ingiunzione di pagamento emessa in base a bilanci irregolari in quanto mai approvati dall’assemblea.

Il caso. Il condomino proponeva opposizione al decreto ingiuntivo con il quale il giudice gli aveva ingiunto il pagamento delle somme dovute a titolo di oneri condominiali mai corrisposti. Rigettata l’opposizione sia in primo che in secondo grado, la stessa veniva reiterata dal condomino innanzi alla Corte di Cassazione. Tra gli altri motivi di ricorso, il condominio sostiene che il decreto ingiuntivo sia stato emesso sulla base di bilanci mai approvati dall’assemblea di condominio.

I debiti condominiali devono risultare dai bilanci approvati dall’assemblea. Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore di condominio, sulla base dell’ultimo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, agisce contro i condomini morosi proponendo ricorso per decreto ingiuntivo dinanzi al giudice competente, anche senza la preventiva autorizzazione dell’organo assembleare. Il legislatore, dunque, subordina espressamente il potere dell’amministratore di agire in via monitoria alla prova documentale del debito, che deve risultare dalle voci del bilancio condominiale regolarmente approvato dall’assemblea, secondo le modalità e le maggioranze richieste dalla legge.

Per iniziare il procedimento monitorio, dunque, è necessario che l’assemblea abbia approvato un piano di ripartizione e, di conseguenza, accertato lo stato di morosità del condomino. In questo modo il condominio sarà titolare di un credito certo (in quanto approvato dall’assemblea), liquido (perché determinato nel suo ammontare) ed esigibile (poiché lo stato di morosità fa maturare le quote dovute), soddisfacendo tutti i presupposti richiesti per l’avvio della procedura ingiuntiva ex artt. 633 e ss. c.p.c.

La decisione della cassazione. Nel caso di specie risulta documentalmente provato che i bilanci posti alla base del decreto ingiuntivo non erano stati approvati, circostanza questa, peraltro, già sollevata durante il giudizio di opposizione e del tutto ignorata, senza motivo, dal giudice del merito.

Nello specifico, il decreto ingiuntivo in questione è stato richiesto sulla base di bilanci irregolari, irregolarità confermata dallo stesso condominio, che ha dovuto convocare anni dopo l’assemblea per l’approvazione e la regolarizzazione dei bilanci medesimi.

Pertanto, concludono i Giudici di legittimità, anche prescidendo dalle eccepite nullità delle deliberazioni assembleari in questione, la mancata approvazione dei bilanci e dei relativi riparti di spese comporta che nessuna ingiunzione poteva essere emessa nei confronti del condomino. Alla luce di tali considerazioni, la Corte ha cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa ad altra sezione della Corte d’appello.

Nota a Cassazione civile, sentenza 9 maggio 2013, n. 10995 a cura dell'Avv. Giuseppe Donato Nuzzo www.agire.tv

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FORUM CONDOMINIO DEL SOLE 24 ORE: 22 MAGGIO. COME PARTECIPARE

 Manca un mese alla riforma del condominio: il 18 giugno mezza Italia cambierà le regole della vita in casa, nel bene e nel male. Una cosa è certa: La riforma non è un maquillage. In questi primi mesi chi ha studiato il testo si è reso conto che gli effetti non saranno cosa da poco. Come del resto c'è da aspettarsi quando si interviene su un corpo normativo vecchio di 70 anni e tenuto in vita da robuste iniezioni di giurisprudenza. Ma in ogni caso da quel giorno le nuove regole su amministratori; assemblea, spese e parti comuni diventeranno obbligatorie per tutti.

Per questo il 22 maggio il Sole 24 Ore, in collaborazione con le associazioni della proprietà e degli amministratori condominiali e degli ordini professionali, organizza un convegno a Roma, che sarà trasmesso in streaming in tutta Italia nelle sedi delle associazioni e sul web; dedicato a un'analisi completa delle regole condominiali. A partire, naturalmente; dalle novità: dalla norma che richiede all'amministratore i requisiti di onorabilità, un diploma delle superiori e aver seguito un corso di formazione, alla possibilità di "modificare"

la destinazione d'uso delle parti comuni con l'80% dei condòmini e dei millesimi o ancora alla disposizione che stabilisce che non sarà più possibile vietare la detenzione di animali domestici con i regolamenti condominiali votati in assemblea. Va evidenziata anche la possibilità di "modificare" la destinazione d'uso delle parti comuni: ci vorrà l'80% dei condòmini e dei millesimi (forse la percentuale dei consensi richiesti è rimasta troppo alta). O ancora, va nella giusta direzione la norma che stabilisce che non sarà più possibile vietare la detenzione di animali domestici con i regolamenti condominiali votati in assemblea.

Però, al di là delle scelte legislative (per esempio quella di escludere, dopo anni di discussioni, qualsiasi forma di personalità o di capacità giuridica del condominio) ci sono altri aspetti che vanno corretti subito, pena il mancato funzionamento della norma: uno consiste nella possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, disposizione che urta contro ogni logica di risparmio energetico e di lotta all'inquinamento. Effettivamente le condizioni richieste sono difficili, ma la sola possibilità innescherà una selva di contenziosi inutili. Meglio sarebbe documentare con perizia tecnica la situazione reale e sottoporre il distacco al voto dell'assemblea.

Altro aspetto poco chiaro è l'obbligo del fondo condominiale per i lavori di manutenzione straordinaria, che obbliga a escamotage interpretativi che offrono il fianco a facili liti e che il buon senso chiede che venga eliminato.

Un riordino delle maggioranze, poi, si impone: per esempio, il nuovo articolo 1120, comma 2, punto 2, prevede che le innovazioni derivanti da opere e interventi volti al contenimento del consumo energetico (come con fonti rinnovabili su parti comuni) si possono deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Però, poco più avanti, la stessa legge 220/2012, intervenendo sulla legge 10/91, prevede per gli stessi interventi una maggioranza meno qualificata (anche se ci vuole la certificazione energetica): quella degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio. Bisognerebbe invece avere una disciplina unica, che possibilmente faciliti questo tipo di interventi di così grande importanza sociale.

Le modifiche discusse tra le associazioni (Agiai, Alac- Appc, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Apu, Arai, Arpe-Federproprietà, Assocond, Asppi, Confedilizia-Assoedilizia, Confabitare, Confappi-Fna, Confiac, Gesticond, Mapi, Ordine degli avvocati di Milano, Consiglio notarile di Milano, Unai, Unioncasa-Confai e Uppi) con l'aiuto del Sole 24 Ore vanno quindi a investire gli aspetti tecnici di alcuni articoli del Codice civile, nella loro nuova formulazione. Dopo la presentazione al convegno del 22 maggio, diventeranno un disegno di legge che verrà varato da alcuni parlamentari (pure presenti al convegno) che già si erano occupati della riforma la scorsa legislatura. Ecco, in sintesi, i contenuti dei correttivi:

1) 1120 del Codice civile: l'elenco delle innovazioni, delle opere per il contenimento del consumo energetico negli edifici;

2) 1135: eliminazione della specificazione "di importo pari all'ammontare dei lavori" al fondo per la manutenzione straordinaria 33

3) 2780: Indicazione dei crediti del condominio tra quelli privilegiati

4) 63 delle Disposizioni di attuazione: solidarietà necessaria tra i morosi

5) 67 Dd.Aa.: ripristino del sorteggio in caso di disaccordo tra comproprietari in rappresentanza di un'unica unità; eliminazione della specificazione "per la partecipazione a qualunque assemblea" nel divieto di conferire deleghe all'amministratore; eliminazione della solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario

6) 70 Dd. Aa.: la sanzione è irrogata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'articolo 1136, comma 4

7) 71 bis Dd. Aa.: eliminare la possibilità che l'assemblea possa essere convocata "senza formalità".

Saverio Fossati www.ilsole24ore.com

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DANNI DA INFILTRAZIONI. ESCLUSA LA RESPONSBAILITA’ DEL PROPRIETARIO SE L’IMMOBILE E’ CONCESSO IN LOCAZIONE

Cassazione civile, Sez. III, sentenza del 13 marzo 2013, n. 6292

Nella fattispecie, i giudici di legittimità, confermando la decisione assunta in entrambi i gradi del giudizio di merito, hanno affermato la responsabilità della ditta che ha eseguito i lavori sugli impianti idrici presenti nei locali, da cui erano originate le infiltrazioni, in solido con la società committente dei lavori medesimi, nella sua qualità di conduttrice dell’immobile e, dunque, di custode dello stesso. Nessuna responsabilità è invece attribuibile al proprietario dell’immobile che, concedendolo in locazione, si è spogliato della disponibilità dello stesso a favore del conduttore, per cui è a quest’ultimo che va riferita la responsabilità dei danni subiti dal terzo e connessi all’immobile locato.

La decisione in commento s’inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale consolidato ed offre lo spunto per alcune brevi considerazioni intorno al più ampio tema della responsabilità del committente, in solido con l’appaltatore, per i danni subiti da terzi e connessi all’esecuzione dell’attività oggetto del contratto d’appalto.

Fonte www.agire.tv

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RESPONSABILITA’ SOLIDALE DEL PROPRIETARIO O ESCLUSIVA DEL CONDOMINIO? CATTIVA MANUTENZIONE E DIFETTO DI COSTRUZIONE

Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 10195 del 30 Aprile 2013. Alcuni condomini promuovevano azione di risarcimento del danno ex art. 2051 cod. civ. avverso il proprietario del lastrico solare a causa dei danni strutturali derivanti dalle continue infiltrazioni. Il proprietario a sua volta chiamava in giudizio, quale liticonsorte necessario, il condominio. Il giudice di primo grado ha condannato solamente il condominio a risarcire i condomini danneggiati, ravvisando nella specie solamente una inadeguata manutenzione. In secondo grado tuttavia la Corte d'Appello ha parzialmente riformato la sentenza di merito, condannando in solido sia il condominio che il proprietario del lastrico solare.

Come noto, ex art. 2051 cod. civ. la responsabilità dei danni cagionati da cose in custodia ricade direttamente sul custode delle stesse. Nonostante il lastrico solare sia di proprietà di un singolo individuo, esso rimane tuttavia componente strutturale dell'immobile intero; a queste condizioni il condominio è identificato dalla giurisprudenza come custode ai sensi dell'articolo sopra citato. In più, in corso di causa la ctu ha rivelato che la causa delle infiltrazioni è da individuarsi non tanto in una cattiva manutenzione dell'impianto, quanto in un vizio strutturale del condominio stesso: la ridotta capienza di scarico e canalizzazione dei tubi condominiali ha condotto ad un insufficiente smaltimento delle acque piovane. La responsabilità per cattiva manutenzione è ripartita tra tutti i condomini e, quindi, è propria del condominio; nel caso invece il danno fosse effettivamente causato da un vizio originario di installazione dell'impianto, la responsabilità sarebbe esclusivamente del proprietario del lastrico solare. Nelle sue motivazioni tuttavia il giudice di merito non ha saputo confermare la sussistenza di errori di progettazione e installazione, facendone soltanto riferimenti generici.

Proprio per l'assenza di una prova decisiva a carico del proprietario, ecco dunque che la Suprema Corte rinvia la questione alla Corte d'Appello, cassando la decisione che ha imposto una responsabilità solidale tra condominio e proprietario esclusivo.

Licia Albertazzi www.studiocataldi.it 4

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QUANDO IL RISPETTO DEL DECORO BLOCCA IL CONDIZIONATORE

 La facciata è la parte esterna dell'edificio condominiale ed è costituita dal muro perimetrale, dall'intonaco e dalla tinteggiatura (Cassazione, sentenza n. 851/07). Con l'entrata in vigore, il 18 giugno, della legge di riforma del condominio (n. 220/12) farà parte a pieno titolo della più ampia categoria delle parti comuni (articoli 1117 n. 1 Codice civile) di proprietà di tutti i condomini. La facciata svolge anche funzioni accessorie che possono essere liberamente esercitate anche dal singolo condomino, purché sia consentito il pari uso agli altri, non si muti la destinazione della facciata e inoltre non si arrechi danno al decoro dell'edificio, inteso quest'ultimo come un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare (Cassazione n. 1286/10). L'alterazione del decoro ben può correlarsi alla realizzazione di opere che, pur se minime, vanno a cambiare l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato.

La facciata può consentire l'appoggio di insegne pubblicitarie, di targhe professionali o commerciali e persino di canne fumarie, sempre nel rispetto degli interessi degli altri condomini e purché il regolamento non lo vieti. Con l'arrivo della stagione calda ritorna a preoccupare il problema dell'installazione dei condizionatori. Una annosa questione che non sempre trova univoca soluzione da parte dei giudici e che deve essere spesso valutata di volta in volta in ragione del diverso impatto visivo che il manufatto può avere sull'aspetto architettonico dell'edificio.

L'uso del bene comune da parte del condomino deve avvenire nel rispetto delle regole dettate dalla legge ed entro i limiti sopra indicati. A queste condizioni può ritenersi legittima l'installazione da parte del singolo condomino di un impianto di condizionamento sulla facciata esterna o interna dello stabile condominiale. Deve trattarsi però di un manufatto di piccole dimensioni che, come tale, non vada a stravolgere l'armonia della facciata stessa e che magari si inserisca in essa, per colore e posizione, quasi a scomparire (Cassazione numero 12343/03). I limiti sono invece superati se il condizionatore assume dimensioni spropositate rispetto alla normale accettabilità, perché in questo caso viene a modificarsi la destinazione tipica del bene comune. Sotto tale profilo, a nulla rileva il fatto che già esistano altri condizionatori anteriormente installati sulla medesima facciata in quanto non trova giustificazione l'ulteriore aggravio che un voluminoso condizionatore arreca al decoro architettonico complessivamente considerato, sia con riferimento alla particolare dislocazione di esso rispetto a quella degli altri già esistenti e sia per le sue particolari dimensioni. Non va comunque sottovalutato il fatto che il condizionatore è ormai ritenuto un impianto indispensabile per l'abitabilità dell'appartamento secondo l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini e le moderne concezioni in tema di igiene, talché la sua installazione in facciata richiede valutazioni meno rigide.

Anche per tende o zanzariere è bene accertarsi che il regolamento di condominio non preveda qualche limitazione. Se è vero infatti che le finestre non rientrano tra le parti comuni del condominio, non per questo si è legittimati a modificarle a proprio piacimento e a renderle disarmoniche rispetto alle altre che si aprono sulla facciata. Nel regolamento possono essere inserite alcune norme dirette a tutelare il decoro, stabilendo, ad esempio, che qualsiasi modifica che il condomino intenda apportare alle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale, debba essere preventivamente sottoposta alla valutazione dell'assemblea circa il modello o sulle modalità di applicazione al fine di rendere l'intervento il meno invasivo possibile e comunque conforme a quanto già esistente. Una volta rispettato il decoro, anche una maggioranza semplice può ritenersi sufficiente.

Augusto Cirla www.ilsoe24ore.com 3

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IL CONDOMINO PUO’ DECIDERE COME IMPUTARE I PAGAMENTI TRA I DEBITI AVENTI TITOLO E CAUSA DIVERSI

Se il condomino ha più debiti nei confronti del condominio e ne contesta alcuni, può effettuare versamenti con imputazione di pagamento. Tale principio di diritto è stato di recente applicato dalla Suprema Corte di Cassazione al condomino che aveva fatto opposizione al decreto con il quale lo si ingiungeva al pagamento di una somma che l'amministratore aveva imputato a titoli e causale diversi da quelli per i quali era stato dato l'assegno (sent. del 28.02.2013, n. 5038). L'ingiunto, infatti, al momento del pagamento aveva precisato che la somma versata era imputabile ad acconti per debiti condominiali per specifiche annualità, mentre non intendeva estinguere il preteso credito per lavori straordinari che era contestato. A tal fine si era avvalso della facoltà di imputazione che è riconosciuta dall'art. 1193 c.c. intendendo estinguere, fino ad un determinato importo, il debito per alcune annualità, sussistendo controversia per il residuo e non intendendo estinguere, perché ritenuto non dovuto, il credito per spese straordinarie. Il giudice di appello rilevava che non era violato l'art. 1193 c.c. perché la norma presuppone una pluralità di crediti da estinguere e non è applicabile quando il credito è unico, tale essendo il credito del condominio per spese condominiali per il quale era stato effettuato il pagamento e che trova fondamento nell'art. 1123 c.c. che lo ripartisce tra i condomini; L'opponente ha proposto ricorso per Cassazione e la Corte, nell'accoglierlo, ha precisato che i crediti del condominio nei confronti dei condomini nascenti da delibere diverse e avente ad oggetto interventi diversi, non è considerabile come un "unico" credito, ma, bensì, una pluralità di crediti/debiti fra le stesse parti, aventi titolo e causa diversi. Può, pertanto, trovare applicazione l'articolo 1193 comma 1 del codice civile secondo il quale "Chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare". Ne consegue che un condomino, eseguendo un pagamento per spese condominiali può imputare i pagamenti ai debiti per singoli esercizi e può escludere, attraverso lo strumento dell'imputazione di pagamento, che le somme pagate vengano imputate a crediti contestati.

Luana Tagliolini www.studiocataldi.it

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PER LA PANINOTECA RUMOROSA NESSUNA CONDANNA SE DISTURBA SOLO QUALCHE CONDOMINO

Per l'inibizione delle immissioni rumorose eccedenti la "normale tollerabilità" provenienti da attività o impianti, è necessario applicare l'art. 844 c.c. avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Se il bene della tranquillità è espressamente tutelato dal regolamento di condominio per accertare se l'attività illegittima costituisce o meno immissione vietata ex art. 844 cit. bisognerà avvalersi del criterio di valutazione fissato dal regolamento di condominio che può imporre limitazioni anche più severe di quelle indicate dall'art. 844 cit.

Le immissioni, però, potrebbero avere anche risvolti penali come conseguenza del comportamento tenuto da chi commette immissioni rumorose oltre il limite della "normale tollerabilità" o di chi agisca contrariamente a quanto disposto da un regolamento condominiale; tali condotte potrebbero integrare la fattispecie delittuosa di cui all'art. 659 del codice penale. "Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone" purché ne sussistano le condizioni una delle quali è che il fenomeno rumoroso sia idoneo a disturbare un numero indeterminato di perone e non un numero limitato.

Tali principi sono stati ribaditi, dalla Corte di Cassazione, in una recente sentenza (sez. I Penale, sent. del 17 aprile 2013, n. 17614) con la quale ha accolto il ricorso di un esercente una paninoteca - ubicata nel piano sottostante all'appartamento abitato dai coniugi-attori - condannato, in primo grado, per il reato di cui all'art. 659 c.p. perché dai locali provenivano forti e incessanti rumori che disturbavano la tranquillità e la quiete dei suddetti coniugi; nella palazzina vi erano altri appartamenti, ma gli stessi erano occupati solo nel periodo estivo, mentre gli attori risiedevano tutto l'anno nel suddetto appartamento. Il Tribunale ha ritenuto che, nonostante i rumori provenienti dal predetto esercizio disturbassero solo i coniugi indicati nel capo di imputazione e non potessero disturbare altre persone, sussisteva il reato contestato dal momento che la violazione della tranquillità anche di una sola persona può avere riflessi negativi sulla tranquillità pubblica. Ritengono i giudici di legittimità che il Tribunale, nell'affermare il suddetto principio, ha seguito una giurisprudenza ormai superata, avendo la Cassazione da tempo affermato nella materia de qua che per la configurabilità della contravvenzione di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (art. 659 cod. pen.) è necessario che i rumori, gli schiamazzi e le altre fonti sonore indicate nella norma superino la normale tollerabilità ed abbiano, anche in relazione allo loro intensità, l'attitudine a propagarsi ed a disturbare un numero indeterminato di persone, e ciò a prescindere dal fatto che, in concreto, alcune persone siano state effettivamente disturbate. Ed invero, trattandosi di reato di pericolo, è sufficiente che la condotta dell'agente abbia l'attitudine a ledere il bene giuridico protetto dalla norma incriminatrice, ed è indifferente che la lesione del bene si sia in concreto verificata.

La contravvenzione, quindi, non è configurabile nei casi in cui le emissioni rumorose non superino la normale tollerabilità ed in quelli in cui sia oggettivamente impossibile il disturbo di un numero indeterminato di persone, ma siano offesi solamente i soggetti che si trovano in un luogo contiguo a quello da cui provengono i rumori. In tale ultima ipotesi "il fatto non assume rilievo penale, ma deve essere inquadrato nell'ambito dei rapporti di vicinato tra immobili confinanti, disciplinato dal codice civile" (Cass. sent. n. 40393/2004, n. 7748/2012).

Luana Tagliolini www.studiocataldi.it 

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L’ABBAINO E’ COSTRUITO CON AUTORIZZAZIONE DAL COMUNE. NON IMPORTA SE AL VICINO NON PIACE

Il Comune ha rilasciato la licenza per la realizzazione dell’opera, e per tali motivi è da ritenersi compatibile con il decoro architettonico del fabbricato anche se il vicino lo reputa antiestetico. Questo è quanto disposto dalla sentenza emessa dalla Corte di Cassazione n. 8775/2013, del 10 aprile 2013.

Secondo i giudici, la costruzione dell’abbaino non aveva arrecato pregiudizio alla finestra del vicino e non costituiva innovazione tale da arrecare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato.

Infine, in merito all’aspetto estetico dell’abbaino, la Cassazione alla perizia del CTU svolta nel giudizio di primo grado, secondo la quale il Comune aveva rilasciato la licenza per la realizzazione dell’opera giudicata di conseguenza compatibile con il decoro architettonico del fabbricato visto che la CTU aveva accertato che non vi era alterazione del decoro architettonico.

Fonte www.agire.tv

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LOMBARDIA: BUONO IL TREND DI EDIFICI IN CLASSE ENERGETICA A+

 Secondo una recente indagine condotta da Senaf, i cui dati sono stati presentati in occasione di Proenergy+ a Padova-Fiere, in quasi tutte le regioni del Nord Italia è molto basso il peso percentuale degli edifici certificati nelle categorie più performanti. La parte predominante deriva dagli attestati rilasciati per immobili con scarse performance energetiche. Sulla base di questo trend abbastanza negativo, la Lombardia può comunque vantare un incremento in positivo degli edifici con classificazione energetica in Classe A+ che sono saliti dai 33 del 2011 ai 1.009 di oggi. Il dato conferma comunque un sempre maggiore interesse verso l’efficientamento energetico e la riduzione dei consumi, in linea con la tendenza europea che punta agli immobili ad “Energia quasi Zero”.

Anche il CEER, Catasto Energetico Edifici Regionali, gestito da Finlombarda per conto della Regione Lombardia, conferma questa tendenza, nonostante lamenti comunque la corposa presenza di immobili in classe G, indicativa della profonda arretratezza del patrimonio edilizio regionale. Ma il dato confortante è rappresentato anche dagli oltre 6200 edifici classificati in classe A e circa 44.000 in classe B, di cui la maggior parte (90%) appartenenti al settore abitativo residenziale, confermando la maggior concentrazione sul territorio di questi edifici nelle zone più popolate come Milano con il 25% dei casi, Brescia con il 21% e Bergamo con il 14%.

Fonte www.agire.tv

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MILANO: SABATO 20 APRILE SI È TENUTO EDILCAMP

Si è tenuto sabato scorso a Milano l’edizione 2013 di EDILCAMP, il primo BarCamp italiano dedicato all’edilizia, all’innovazione, alla tecnologia, alla compatibilità, insomma una giornata dedicata all’efficienza energetica e all’edilizia ecosostenibile.

L’appuntamento ha raccolto operatori del settore edilizio, dalle imprese costruttrici alle figure tecniche professionali (architetti, ingegneri, progettisti) oltrechè ai produttori di materiali per l’edilizia, ai finanziatori, alle compagnie assicurative, puntando al confronto fra le varie categorie e invitandole a discutere anche con le istituzioni, gli enti di certificazione, le associazioni di categoria.

L’obiettivo è stato ampiamente rispettato attraverso una serie di workshop e conferenze collaterali, discussioni su casi di studio, dimostrazioni teorico-pratiche sviluppate da aziende produttrici; si è puntato al confronto diretto e all’analisi di nuove sperimentazioni nel campo delle costruzioni e della riqualificazione.

I temi principali sui quali si è ampiamente discusso, hanno riguardato in primis l’efficienza energetica e ambientale, passando attraverso la green economy, l’ecosostenibilità nell’edilizia, la domotica, l’housing sociale quale nuova tendenza di condivisione, le tecnologie e i prodotti per la casa passiva, le costruzioni a impatto zero.

Fonte www.agire.tv

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SMART CITIES. LA LOMBARDIA ATTUA STRUMENTI DI INCENTIVAZIONE PER LE IMPRESE

Puntare al miglioramento della qualità della vita attraverso sistemi di tecnologie, modelli di integrazione, soluzioni intelligenti su vasta scala che interessino i nuclei urbani ma anche il territorio in generale. Questi gli obiettivi e le finalità del tema Smart Cities, promosso dalla Regione Lombardia e l’Assessorato alla Ricerca e all’Innovazione che vede l’impegno all’adozione di strumenti di incentivazione per progetti di collaborazione tra piccole e medie imprese lombarde e organismi di ricerca pubblici e privati.

Si punta a progetti innovativi, prodotti e servizi in grado di rendere competitive le imprese sul mercato, anche attraverso l’impiego di tecnologie Ict (Tecnologie dell’Informazione e della Comunicazione), alla sostenibilità ambientale (anche attraverso i trasporti e la mobilità in generale), alle smart grids, ovvero reti elettriche intelligenti capaci di gestire in maniera efficiente i flussi energetici evitando sprechi, sovraccarichi e cadute di tensione.

Per la realizzazione di progetti di ricerca industriale e sviluppo sperimentale nel settore delle Smart Cities la Lombardia ha pubblicato un bando con una dotazione di oltre 16 milioni di euro; le richieste di finanziamento potranno essere inoltrate dal 2 maggio al 13 giugno 2013.

Fonte www.agire.tv

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FIERA MILANO-RHO SI PREPARA AD ACCOGLIERE SOLAREXPO

Manca poco meno di due settimane all’apertura di Solarexpo, The Innovation Cloud (Fiera Milano-Rho, 8-10 maggio) e la macchina organizzativa va avanti in maniera frenetica: ad oggi sono oltre 400 gli espositori iscritti, tra aziende e marchi rappresentati, e oltre 300 i relatori che interverranno nei vari Convegni correlati. L’appuntamento si presenta come uno dei più importanti a livello internazionale per l’intero comparto del solare termico, raccogliendo in sé tecniche innovative di mercato, nuovi prodotti, risultati di ricerche e studi nel campo dell’energia solare, le tendenze del settore in generale.

La fiera si ripromette di elaborare nuovi business model per affrontare l’attuale periodo di crisi e puntare ad una maggiore competitività internazionale. Secondo quanto affermato dal Direttore scientifico di Solarexpo, il mercato italiano è al quarto posto nella classifica mondiale per la produzione di energia solare e tra i primi posti a livello europeo; questo a dimostrazione di un settore industriale e tecnologico, oltreché professionale, molto competitivo che va incentivato e valorizzato, puntando a produzioni innovative soprattutto verso i mercati emergenti. L’esposizione fieristica sarà affiancata da un corpus di eventi tecnico-scientifici di alto livello per offrire strumenti di market intelligence e di aggiornamento professionale su temi prioritari per l’industria fotovoltaica che possano sostenere il settore verso una nuova fase di crescita e di sviluppo.

Tra questi si segnala “THE INNOVATION CLOUD – NEXTBUILDING” è un nuovo contenitore di eventi dedicati alle tecnologie energetiche innovative; fotovoltaico e rinnovabili elettriche, storage, smart grid, e mobility, rinnovabili termiche, efficienza energetica, un concept multi tecnologico per favorire e promuovere tutte le sinergie possibili all’interno dell’intero spettro delle nuove tecnologie energetiche. Considerando l’importanza dell’argomento e la valenza sociale dello stesso, ANACI ha deciso di sostenere questo progetto dando il proprio patrocinio alla manifestazione; l’Associazione sarà quindi presente con un proprio stand durante tutti i giorni di fiera e, per l’occasione, la sede ANACI Lombardia ha organizzato per il 10 maggio p.v. a partire dalle ore 14.30 presso il Centro Congressi Stella Polare il convegno dal titolo “Il nuovo condominio, nella gestione e nell’adeguamento degli impianti termici” .

Nella giornata di apertura si terrà anche il convegno nazionale, organizzato dal Centro Studi Solarexpo, sul fotovoltaico in Italia dopo il V Conto Energia per fare il punto sui temi dell’autoconsumo, dello scambio sul posto, delle detrazioni fiscali, dell’ibridazione tecnologica, dello smaltimento dei moduli fotovoltaici a fine vita, della sicurezza e prevenzione del rischio incendi negli impianti, fino agli approfondimenti relativi alle novità normative previste in tema di fotovoltaico, curati dal GSE.

Fonte www.agire.tv

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