L'assemblea è l'organo di autogoverno dei condomini e serve a
disciplinare la gestione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni.
Rappresenta la suprema volontà dei
condomini,
caratterizzata dall'essere comune e collegiale e quindi distinta e autonoma da
quella dei singoli partecipanti.
L'assemblea
funziona con il sistema della doppia maggioranza per la validità sia della
costituzione sia delle singole deliberazioni: occorre quindi sempre raggiungere
contemporaneamente
il numero richiesto per i millesimi e le "teste", cioè i singoli
condomini partecipanti al condominio, oppure, per alcune delibere, dei presenti
in
assemblea
personalmente o per delega. Le decisioni dell'assemblea sono obbligatorie e
vincolanti anche per coloro che hanno dissentito e per gli assenti.
Non vi è
differenza tra l'assemblea ordinaria e quella straordinaria, se non per il
fatto che la prima deve essere convocata obbligatoriamente ogni anno, su
iniziativa dell'amministratore, per l'approvazione del rendiconto di gestione e
delle spese preventive, nonché per la nomina dell'amministratore.
La seconda invece può essere convocata in ogni momento, a seconda
delle necessità e
delle esigenze
del condominio. Ai fini della validità delle deliberazioni, non esistono
sostanziali differenze tra le competenze di questi due tipi di assemblee, tanto
meno
nelle maggioranze
per la legale costituzione e per le deliberazioni da assumere.
Tutti i condomini
hanno diritto di partecipare all'assemblea e devono pertanto essere convocati,
pena l'annullabilità delle delibere (art 1136, cod civ). L'onere della
convocazione spetta all'amministratore, che deve premurarsi, con indagini
suggerite dall'ordinaria
diligenza, di
avvisare anche i condomini che abitualmente non vivono presso lo stabile
condominiale.
Deve essere convocato il vero proprietario e non il condomino cosiddetto
"apparente", colui cioè che si sia comportato come tale senza
esserlo. In mancanza dell'amministratore, ciascun condomino può convocare l'assemblea.
In ogni caso, almeno due condomini rappresentanti di un sesto del valore dell'edificio
possono richiedere all'amministratore di
convocarla per
discutere e deliberare su specifici argomenti da loro indicati (art 66 disp.
att. cod. civ.). Se entro 10 giorni dalla richiesta l'amministratore non invia
l'avviso di
convocazione, i condomini possono procedere direttamente a convocarla.
Non sono previste
particolari modalità per l'invio della comunicazione, che può avvenire con ogni
mezzo idoneo al raggiungimento dello scopo, restando comunque a carico di chi
convoca la riunione l'onere di dimostrare la conoscenza da parte del condomino
della riunione e quindi che sia stato messo in condizioni di parteciparvi (Cass.
n. 5254/11). È preferibile l'invio a mezzo raccomandata ordinaria o la consegna
a mano: l'importante è avere una prova di avvenuta convocazione di tutti.
L'avviso deve
indicare il luogo, la data e l'ora in cui si terrà l'assemblea, sia in prima
convocazione sia in seconda, da tenersi quest'ultima in un giorno differente da
quello della
prima e non oltre
10 giorni.
È necessario che l'assemblea si tenga in un posto facilmente
raggiungibile dai condomini e in grado di contenerli comodamente. L'avviso è comunicato
almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione (art 66 disp att cod
civ), ma il regolamento di condominio può comunque prevedere un termine maggiore.
Deve contenere l'ordine del giorno, cioè
l'elencazione
specifica, sia pure in modo non analitico e minuzioso, degli argomenti che
verranno discussi, elencati nei termini essenziali in modo tale da consentire a
ciascun
condomino di
comprenderne esattamente il tenore e l'importanza (Cass. n. 21449/10).
L'assemblea non può deliberare su argomenti che non siano nell'ordine del giorno,
a meno che non vi sia la presenza dei condomini rappresentanti il totale valore
dell'edificio.
Una volta
riunita, l'assemblea procede alla nomina del presidente, che a sua volta chiama
un altro condomino a fungere da segretario, incaricandolo di redigere il
verbale.
Nel silenzio
della legge, la sua nomina avviene a maggioranza numerica dei presenti. Il
presidente ha il compito, ancor prima di dare avvio alla trattazione degli argomenti,
di svolgere una serie di atti preliminari, tra cui quello di accertare che
tutti gli aventi diritto siano stati convocati, che i presenti siano
legittimati a intervenire, che sussista la maggioranza costitutiva (un terzo
dei condomini e un terzo dei millesimi in seconda
convocazione), e
poi quella deliberativa (la riforma del condominio in Parlamento prevede un
terzo dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti).
A lui spetta anche l'esame della regolarità delle deleghe
conferite dai condomini , con particolare riferimento a eventuali limiti previsti
dal regolamento. Delle deliberazioni dell'assemblea deve essere redatto, a cura
del segretario su dettatura del presidente, un verbale da trascriversi in un
registro tenuto dall'amministratore.
La redazione deve
essere effettuata nel corso della riunione o comunque prima del suo
scioglimento. Dal verbale deve risultare la data della convocazione e l'ordine del
giorno, l'accertamento degli inviti a tutti i partecipanti, il numero degli
intervenuti di persona o per delega e rispettivi millesimi, il riassunto delle
discussioni, le decisioni prese in seguito a votazione con le rispettive maggioranze
richieste e ottenute.
Il verbale deve
essere firmato dal segretario e dal presidente dell'assemblea e deve
obbligatoriamente essere inviato in copia a tutti i condomini, soprattutto agli
assenti,
in quanto per loro i termini di impugnabilità delle delibere assunte
decorrono proprio dalla data di ricezione del verbale.
Di Augusto Cirla www.ilsole24ore.com