INCIVILTA’ SENZA CONFINI: CONDANNATO UN CONDOMINO CHE LANCIA SIGARETTE E CANDEGGINA AL PIANO DI SOTTO

La Cassazione, con sentenza n. 16459/2013 dell'11 aprile 2013, condanna una condomina che sistematicamente utilizzava il balcone sottostante al proprio appartamento come pattumiera gettando sigarette, cenere e detersivi corrosivi come la candeggina. A quanto pare la pazienza ha un limite ma non certo la buona educazione. Fortunatamente l'incivile condomina è stata condannata ad una ammenda di 120 euro.

Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

PROGETTO MOVIDA PROMOSSO DALL’UE: CONTROLLI GRATUITI AGLI IMPIANTI DOMESTICI

Per ottenere un maggiore efficientamento degli immobili è necessario anche ottimizzare l’efficienza degli impianti domestici, verificarne i consumi relativi al riscaldamento e al raffrescamento, fornire indicazioni certe ai proprietari sui consumi e la relativa spesa effettiva. Ecco quindi che L’Unione Europea, nell’ambito del programma “Intelligent Energy-Europe” (IEE), cofinanzia e sostiene un progetto denominato Movida che prevede, appunto, l’impiego di un software di “controllo” dei consumi per i sistemi di riscaldamento e raffrescamento.

Il progetto fa seguito alle disposizioni della citata direttiva EPBD 2010/31/UE, che invitava tutti i Paesi membri a prevedere ispezioni alle caldaie e agli impianti di condizionamento aria per ridurre i consumi energetici e conseguentemente le emissioni di CO2 in atmosfera e che tale rapporto ispettivo indicasse anche gli interventi e le operazioni necessarie affinché gli impianti risultassero veramente efficienti e meno inquinanti.

Il Progetto Movida prevede visite ispettive gratuite agli impianti e la raccolta di una serie di dati tecnici che verranno poi rapportati alla Commissione Europea, oltre che raccolti in appositi report descrittivi, rilasciati ai singoli utenti, corredati anche di informazioni e suggerimenti per migliorare le prestazioni degli impianti post-verifica.

L’impiego del software di controllo ha richiesto la formazione di appositi ispettori che, dopo aver conseguito la qualifica, hanno iniziato le verifiche di controllo e, attraverso l’analisi dei dati reperiti, saranno in grado di valutare le prestazioni dei sistemi impianto e consigliare come ridurre i consumi. Attualmente l’Italia rientra fra gli otto Paesi membri che hanno appoggiato l’iniziativa europea (Grecia, Bulgaria, Austria, Spagna, Svezia, Cipro, Slovenia), ma non è ancora stata interessata dai check-up gratuiti. La possibilità di ottenere visite ispettive gratuite sembra essere stata accolta favorevolmente dall’opinione pubblica dei Paesi coinvolti, ma una minima parte resta comunque scettica sulla reale efficacia del Progetto.

Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

PROENERGY+ A PADOVA: SENAF ANALIZZA DUE CASI CONTRASTANTI, QUELLI DELLA LOMBARDIA E DEL TRENTINO

Si è svolta a Padova, presso il Centro Fiere, dall’11 al 13 aprile 2013, la prima manifestazione Proenergy+, l’evento dedicato all’impiego delle energie provenienti da fonti rinnovabili e alla progettazione in edilizia orientata alla efficienza energetica.

Proenergy+ 2013 è stato pensato come manifestazione di informazione e di formazione tecnologica orientate allo sviluppo del business nel campo dell’edilizia ed è indirizzata a tutta la filiera della sostenibilità energetica che va dalla progettazione, alla realizzazione e all’installazione oltre che dedicata alla grande committenza pubblica e privata e alla gestione della certificazione energetica. L’appuntamento offrirà, sia a chi espone sia ai visitatori l’occasione per conoscere, formarsi ed approfondire in una visione progettuale integrata e completa tutti gli ambiti che ruotano attorno a un progetto integrato che racchiude in sé i molteplici aspetti sia del settore degli impianti, delle energie rinnovabili e dell’involucro edilizio in senso lato: l’obiettivo finale e globale è proprio l’efficienza energetica.

A tal proposito Senaf, organizzatore della Fiera, rende noti alcuni dati sulla situazione dell’efficientamento energetico degli immobili di Lombardia e Trentino, due casi limite in assoluto contrasto. La Lombardia, infatti, è ancora lontana dall'avere un parco immobiliare altamente efficiente dal punto di vista energetico. Secondo i dati di Senaf, ben il 64,3% degli edifici certificati è stato classificato come poco performante (classe G il 51% e classe Fil restante 13,35), mentre solo il 5,8% degli edifici certificati rientra nelle categorie ad alte prestazioni relativamente ai consumi (ovvero A+ lo 0,11%, A lo 0,7 e B il 5%). Il rapporto evidenzia anche uno scompenso fra le varie province lombarde, ove l’unica veramente virtuosa risulta essere quella di Sondrio, mentre la peggiore quella di Pavia. Il Trentino, invece, può essere considerata a tutti gli effetti la regione con i risultati migliori e quindi un modello da seguire. Sulla base dei quasi 5.500 edifici energeticamente certificati, al 21,6% degli edifici classificati come poco performanti, si contrappone ben il 25,4% ci immobili ad alta prestazione, ovvero A+, A, B e B+.

Ricordiamo che per questi ultimi dati forniti da Senaf, l’azienda si è avvalsa della collaborazione di Odatech, l’organismo di abilitazione per la certificazione energetica degli edifici della Provincia di Trento, che ha condotto le proprie indagini a partire dalla fine del 2009 (anno di entrata in vigore della normativa sula certificazione energetica), fino al termine del 2012.

Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

VETRO FOTOVOLTAICO COLORATO PER PRODURRE ENERGIA ELETTRICA

 Tempo fa aveva fatto scalpore una notizia che enunciava la diffusione sul mercato di una speciale vernice brevettata dai ricercatori del Dipartimento di Scienza e Nanotecnologia dell'Università di Notre Dame (in Indiana, Stati Uniti) che, esposta alla luce solare, sarebbe stata in grado di produrre energia elettrica; tra l’altro sarebbe stata prodotta in grandi quantità, a basso costo ed essere impiegata su qualsiasi superficie (edificio o costruzione) senza alcuna attrezzatura speciale, sostituendo di buon grado l’efficienza dei pannelli fotovoltaici. Dopo lunghe discussioni e forti critiche fra gli addetti ai lavori, i consumatori, i produttori di pannelli fotovoltaici, si giunse alla conclusione che nulla era comprovato sulla reale efficacia della vernice “miracolosa”, attualmente ancora in fase di studio.

Adesso un nuovo prodotto è in fase di sperimentazione, questa volta per conto della Oxford Photovoltaics, spin-off dell’Università di Oxford: il vetro fotovoltaico. Il progetto di studio, che ha recentemente ottenuto un ulteriore finanziamento per essere portato a termine, sta brevettando un vetro solare che può sostituirsi agli attuali materiali nelle vetrate dei palazzi e dei grattacieli, in grado di produrre grandi quantità di energia. Il vetro solare si compone di celle colorate e trasparenti di vetro: con l’aggiunta di uno strato di celle solari trasparenti, al massimo di tre micron al vetro convenzionale, è possibile trasformare circa il 12% dell’energia solare ricevuta in energia elettrica. La potenza può essere utilizzata per il fabbisogno dell’edificio o esportata alla rete elettrica nazionale. Queste celle possono prodursi in colori differenti, dando una forte caratterizzazione al prospetto di un edificio, ma colori differenti producono efficienze differenti: lo studio, infatti, ha accertato che il nero fornisce il livello massimo di resa energetica, seguito dal rosso, dal verde, con efficienza piuttosto buona, fino al blu che non risponde al meglio.

Questa nuova tecnologia, a fronte di grandi quantità di energia prodotta, richiede un costo iniziale non molto elevato: in media, sul costo di un metro quadrato di vetro normale, il vetro solare comporta un aumento di circa il 10%.

Fonte www. Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

MUTUO PER LA CASA ECOSOSTENIBILITA’ PiU’ CONVENIENTE RISPETTO ALLO STANDARD

Una recente indagine dell’Università del Nord Carolina e dall’Istituto per l’Evoluzione del Mercato di Washington, ha dimostrato che essere proprietari di immobili ad alta efficienza energetica (quindi rientranti nella classe A), oltre che garantire al titolare cospicui risparmi sui consumi energetici, favorisce anche il regolare pagamento del mutuo, senza incorrere in eventuali insolvenze. Nello specifico, chi sottoscrive un mutuo per la costruzione di un immobile energeticamente efficiente, è molto meno a rischio di insolvenza rispetto a chi intende costruire un immobile standard. Sin dal progetto, la categoria che punta all’ecosostenibilità ha certamente un capitale iniziale più cospicuo rispetto agli altri, risultando l’immobile che si intende realizzare certamente più costoso nel suo complesso. In ragione di ciò, l’istituto bancario concede molto più facilmente un mutuo, essendo l’operazione di finanziamento della bioedilizia certamente molto meno rischiosa e addirittura per alcuni versi vantaggiosa. Per rinfrescare la memoria, va detto che l’Unione europea ha stabilito che entro il 2021 tutti gli immobili di nuova costruzione dovranno prevedere emissioni zero, per cui sarebbe consigliabile, per gli istituti di credito, prevedere formule ad hoc che favoriscano l’ecosostenibilità attraverso pacchetti finanziari mirati; l’obiettivo principale sarebbe quello di consentire l’accesso al credito anche a famiglie a medio reddito, attualmente escluse dal settore immobiliare ad alte prestazioni ambientali ed energetiche.

Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

LEGAMBIENTE: IN AUMENTO GLI IMPIANTI RINNOVABILI E IN CALO I COSTI ENERGETICI

L’ampliarsi della generazione distribuita da fonti rinnovabili e la diffusione di nuovi impianti, grandi e piccoli (anche in ambito domestico), hanno portato a un cambiamento radicale nella distribuzione dell’energia.

Secondo un rapporto di Legambiente, il costo dell’energia nel mercato elettrico è leggermente calato, grazie alla produzione degli impianti da energie rinnovabili, in particolare di quelli fotovoltaici, che consentono di tagliare i costi delle centrali di vecchia generazione. Il diffondersi delle rinnovabili ha portato con sé anche un aumento degli occupati nei relativi settori d’ambito: a inizio 2012 le ricerche stimavano 120 mila occupati e circa 600 mila impianti rinnovabili in quasi ottomila comuni.

Per far sì che questo brand positivo prosegua, occorre puntare, secondo Legambiente, su una generazione sempre più distribuita ed efficiente, dove si premia l’autoproduzione di energia elettrica e termica da fonti rinnovabili, il risparmio nei consumi, la gestione innovativa e lo scambio con la rete di distribuzione. Bisogna quindi intervenire su:

 semplificazione delle norme e snellimento delle procedure per l’approvazione dei progetti di realizzazione degli impianti rinnovabili;

 investimenti per la diffusione delle Smart Grid, le reti di distribuzione bidirezionale dell’energia;

 l’introduzione di incentivi per favorire gli investimenti nell’efficientamento delle centrali termoelettriche, con l’introduzione di premialità per le centrali più efficienti dal punto di vista delle emissioni prodotte;

 favorire l’innovazione con incentivi ai soggetti che si rendono autonomi attraverso l’impiego di impianti rinnovabili ad alta efficienza e che creano reti private per la vendita diretta di energia;

 incentivare l’innovazione nel settore edilizio per rendere efficienti gli immobili, al fine di innalzare la classe energetica e risparmiare sui costi in bolletta (oltre che favorire l’occupazione in tutti i settori legati alla riqualificazione edilizia).

Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

RIFORMA DEL CONDOMINIO E STRUMENTI DI CONTROLLO SULL’AMMINISTRATORE

Con la Riforma del condominio in vigore dal prossimo 18 giugno, tutti i condomini avranno maggiori garanzie e forme di tutela nei confronti dell’operato del proprio amministratore. È quanto ribadisce l’ANACI (Associazione degli Amministratori di Condominio), che ha fortemente voluto questa riforma al fine di attuare regole più stringenti sull’attività amministrativa in condominio e maggiori strumenti di verifica e di difesa per i condomini.

Verranno certamente contrastate le attività illecite o non trasparenti di quegli amministratori poco corretti nello svolgimento del proprio ruolo e l’inquilino potrà verificare in qualsiasi momento le operazioni finanziarie e le attività di ordinaria e straordinaria amministrazione. Certo, il controllo farà calare il numero dei professionisti poco onesti, tuttavia non potrà escludere al 100% il verificarsi di episodi poco trasparenti. Lo stesso amministratore, comunque, si sentirà in dovere di offrire una serie di garanzie ai propri amministrati, al fine di proseguire o rinnovare il proprio mandato e gli stessi dovranno pretendere che vengano applicati i nuovi strumenti di tutela previsti dalla Riforma, come ribadito recentemente dal Direttore del Centro Studi Anaci dell'Emilia-Romagna.

Ricordiamo che la Riforma prevede l’obbligatorietà, per ogni condominio, di un conto corrente bancario attraverso il quale dovranno transitare tutte le operazioni in denaro e queste potranno essere visionate in ogni momento da ciascun inquilino che può anche affidare il compito ad un professionista esterno, quale ad esempio un commercialista: il bilancio condominiale d'ora in poi dovrà essere rendicontato come quello di una società e dovrà riportare “tutti i costi dell'esercizio, anche quelli non ancora fatturati o pervenuti, oltre che indicare chiaramente quanto già pagato e quanto ancora da pagare, compresi i debiti e i crediti”.

Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

DAL 1° APRILE RIDUZIONE DEI COSTI IN BOLLETTA PER GAS ED ENERGIA ELETTRICA

Dopo un’ampia consultazione, ad inizio anno è stata approvata dall’Autorità per l’Energia (AEEG), la riforma del gas che tiene conto dell’evoluzione del mercato del gas, compreso fra contrazione della domanda, aumento dell’offerta e nuove regole europee e nazionali che favoriscono la concorrenza. Dal 1° aprile, dunque, i costi in bolletta subiranno delle diminuzioni rispetto al prezzo del primo trimestre 2013: in particolare i prezzi del gas metano, applicati al mercato tutelato, vedranno un -4,2% (circa 55 euro all’anno), mentre quelli dell’energia elettrica -1% (calo che si aggiunge al -1,4% di gennaio). Ricordiamo che da questo mese scatta anche la riduzione del prezzo sul gpl: -0,5% che si somma al -1,6% di marzo e al -3,8% di febbraio.

Grazie a questa riforma, che ha visto un calo della materia prima, il risparmio per i consumatori è sicuramente una boccata d’ossigeno: la spesa del gas per il riscaldamento e la produzione di acqua calda, risulta la spesa più consistente nel bilancio di una famiglia. Entro la fine dell’anno si arriverà ad una diminuzione del 7%, che vuol dire 90 euro di risparmio per ogni famiglia.

La contrazione della domanda ha determinato una discesa dei prezzi all’ingrosso del 20% per il gas e del 15% per l’energia elettrica prodotta dal gas; questo ha permesso un allineamento dell’Italia agli altri paesi europei relativamente, appunto, alle tariffe all’ingrosso ed ha visto la riduzione del differenziale di prezzo con il resto dell’Europa anche per l’energia elettrica. Secondo quanto affermato dal Presidente dell’AEEG, questa riforma porterà sicuramente dei benefici ai consumatori italiani e precisa che l’idea di partenza è stato intervenire sul prezzo del gas quale motore per l’efficientamento complessivo del settore energia in Italia.

Fonte www.agire.tv

http://www.mggestioniimmobiliari.com/

Videopoker in condominio. Il regolamento potrebbe vietarli

Come ben noto, il problema dei videopoker in Italia sta diventando sempre più una piaga sociale, difficile da controllare e da contrastare. I Comuni, purtroppo, non hanno poteri sufficienti in materia per bloccarne la diffusione e lo stesso Stato non ha interessi a farlo, ricavandone comunque dei profitti. Tuttavia, piccole iniziative, apparentemente insignificanti, potrebbero aprire una strada alle metodiche di lotta al fenomeno. È il caso di Milano, dove il Presidente della Commissione Comunale Antimafia, invita gli amministratori di condominio all’inserimento di una clausola nei regolamenti condominiali per vietare l’apertura di sale scommesse nei locali di competenza. È già successo in un condominio di via Marghera che sta facendo resistenza all’apertura di un punto Snai, appellandosi ad una clausola del proprio regolamento che vieta l’apertura di luoghi di ritrovo.Anche il Presidente di ANACI (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) Pietro Membri, condivide la proposta del Commissario Antimafia, affermando che il regolamento condominiale pattizio è inviolabile e inderogabile, per cui se è già previsto un divieto relativo alle sale scommesse, questo va rispettato e in caso non vi sia alcun cenno (come la maggior parte dei regolamenti condominiali), vi si possono apportare modifiche e quindi prevederlo.

Fonte www.agire.tv

seguici su twitter: @MAUROMGSAS

PROVINCIA LOMBARDA: PROBABILE PROROGA PER L’EFFICIENTAMENTO DEGLI IMPIANTI TERMICI

Sarà prorogato ad agosto 2014 il termine di scadenza per l’adeguamento e l’ammodernamento degli impianti termici condominiali previsto da una delibera della Giunta regionale lombarda. Il termine ultimo infatti, ormai prossimo alla scadenza (agosto 2013), è stato rispettato solo da pochi condomini: sui 2.200 impianti stimati, soltanto un quarto ha provveduto alle operazioni di efficienza. Ricordiamo che le operazioni di controllo ed eventualmente manutentive, hanno la finalità di garantire una piena efficienza energetica e riguardano in particolare il sottosistema di generazione, la presenza e la funzionalità dei sistemi di regolazione della temperatura centrale e locale nei locali climatizzati e la presenza e la funzionalità dei sistemi di trattamento dell’acqua.

In particolare, gli interventi previsti dalla legge regionale riguardano le vecchie caldaie, gli impianti centralizzati con potenza termica superiore ai 350 Kw (installati prima del 1997) e quelli con più di 116,4 Kw precedenti al 1998 e mirano all’installazione in ciascuna unità immobiliare di valvole termostatiche per la regolazione della temperatura e di contabilizza tori del calore per il controllo della spesa termica.

Da una stima effettuata sui costi relativi a questi interventi, si evince che ciascuna unità immobiliare dovrebbe spendere all’incirca 2.500 euro e che, in caso di mancato adeguamento entro i termini, sono previste sanzioni che vanno da 500 a 3.000 euro; nel caso di multe, saranno gli stessi manutentori o gli amministratori di condominio a doverle pagare.

Tuttavia, la proroga proposta potrà diventare attuativa solo nel caso di espliciti e formali impegni assunti dai condomini non ancora a norma, al rispetto della delibera regionale, così come dichiarato dall’Assessorato all’Ecologia del Comune di Pavia.

A tal fine l’ANACI Lombardia si è assunta l’impegno di effettuare indagini tra tutti gli associati per conoscere la percentuale di condomini che non sono ancora in regola. Problematica, questa, non certamente facile da risolvere, visto il grave periodo di crisi che il nostro paese sta attraversando e che si manifesta nelle difficoltà per molti condomini, di coprire le spese ordinarie. In fase di studio, quindi, anche la possibilità di dilazionare i pagamenti per rispettare gli impegni previsti dalla Regione, interpellata a sua volta, a prevedere l’istituzione di fondi a sostegno.

www.agire.tv

seguici su twitter: @MAUROMGSAS

CASSAZIONE: IL CONDOMINO ANCHE SE PROPRIETARIO DI UN INTERO PIANO NON PUO’ CHIUDERE LA SCALA CON UNA PORTA

Anche se una parte della scala condominiale è destinata a raggiungere il piano dove abita un solo condomino, non significa che quest'ultimo possa escludere dalla proprietà comune gli altri condomini. E poco importa dedurre che quel tratto di scala non sia normalmente utilizzata da chi abita nei piani inferiori. È quanto afferma la seconda sezione civile della corte di cassazione con la sentenza numero 4419 del 21 febbraio 2013.

La corte, in particolare, si è occupato del caso in cui un condomino che abitava all'ultimo piano di uno stabile aveva deciso di sé iniziative di chiudere con una porta quella parte di scala che dà accesso al suo piano.

Inevitabile sulla protesta degli altri condomini le cui rimostranze hanno trovato ascolto presso i giudici della suprema corte che, ribaltando la decisione precedentemente presa dalla corte d'appello, hanno ribadito che la scala comune è comune! E c'è poco da fare: il condomino deve rimuovere la porta.

La cassazione richiama ai contenuti dell'articolo 1117 n.1 del codice civile secondo cui sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Insomma se il bene è comune tutti sono interessati alla sua conservazione indipendentemente dal tipo di utilizzo che se ne possa fare. In buona sostanza la presunzione di proprietà comune stabilita dall'articolo 1117 può essere superata solo dalla prova dell'esistenza di un titolo che giustifichi la proprietà del singolo.

Ma qual è stato l'errore della corte d'appello? Secondo la cassazione il principale errore risiede nel fatto che la corte territoriale ha ritenuto raggiunta la prova di una proprietà esclusiva per il fatto che l'immobile era stato venduto con tutti gli accessori. Ma di certo la scala condominiale non può considerarsi un accessorio della proprietà singola. La Cassazione ricorda che con il termine "accessori" si fa riferimento a servizi, disimpegni, magazzini ma non certo le scale che collegano due piani appartenenti a diversi proprietari.

www.studiocataldi.it

seguici su twitter: @MAUROMGSAS

CONDOMINIO: DOVERI STRINGENTI PER L’AMMINISTRATORE

Si  è parlato tanto dei nuovi compiti che la riforma ha posto in capo all'amministratore, al punto che si è cominciato addirittura a parlare della «riforma dell'amministratore» e non già del condominio. Sembra quasi che sia ormai caduto nel retro dei pensieri il ruolo di colui che invece è il primo a essere interessato dalla riforma e per il quale il legislatore ha sentito il bisogno di cambiare, dopo più di settant'anni, le regole del gioco. Stiamo parlando del singolo condomino, di colui cioè per conto del quale l'amministratore è chiamato a gestire i beni comuni del suo condominio e a fargli «fruire» dei servizi, non solo a prestarglieli. Ed è proprio da questa differente terminologia usata dal legislatore che si deve iniziare a evidenziare quello che il condomino potrà richiedere al proprio amministratore dopo il prossimo 18 giugno, termine a far tempo dal quale comincerà a funzionare il nuovo condominio.

L'amministratore non potrà più limitarsi a fornire i servizi alla collettività condominiale, ma dovrà preoccuparsi di controllare che ciascuno dei condomini in concreto li riceva, in modo tale da averne assicurato il miglior godimento: un conto dunque è l'erogare il servizio e altro è accertarsi che ciò avvenga di fatto in favore di ogni partecipante al condominio. Si pensi al servizio di riscaldamento oppure a quello dell'ascensore: non rileva la funzionalità dei relativi impianti sotto il profilo tecnico, ma si richiede che il servizio cui essi sono destinati a fornire raggiunga la singola unità immobiliare.

Dall'amministratore si pretende quindi il risultato finale del servizio che il condomino deve usufruire e non già la semplice generica sua prestazione. Il che imporrà all'amministratore di assumere le dovute cautele nei confronti dei fornitori, che dovranno sollevarlo da responsabilità nei confronti del condomino che dimostrerà di non avere usufruito di un determinato servizio o di averlo ricevuto in modo insufficiente.

Gli adempimenti

All'amministratore si deve richiedere anche di eseguire gli adempimenti fiscali (articolo 1130, n. 5, Cc): da qui la legittima pretesa da parte del condomino di vedere rispettate, a cura del proprio amministratore e senza alcun ulteriore compenso rispetto a quello da questi dichiarato al momento della sua nomina, le molteplici norme in materia di diritto tributario che hanno attribuito al condominio parecchi oneri (il condominio è diventato sostituto di imposta con tutto ciò che ne consegue in termini di adempimenti), demandando all'amministratore numerose incombenze da svolgere: si pensi agli obblighi di tenuta della contabilità e di risposta alle richieste degli uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale (articolo 32, comma 1, n. 8-ter, del Dpr n. 600/73), di comunicazione annuale all'anagrafe tributaria avente a oggetto l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio, nonché l'indicazione dei dati identificativi dei fornitori (articolo 7, comma 9, del Dpr n. 605/73), oppure all'obbligo di ritenuta d'acconto sui pagamenti effettuati dal condominio amministrato e sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore in esecuzione del suo contratto di mandato.

La trasparenza

Che dire poi del dovere dell'amministratore di consentire a ciascun condomino di prendere visione, ed eventualmente estrarre copia, della documentazione condominiale anche durante la gestione e non solamente prima dell'assemblea chiamata a delibera sul rendiconto consuntivo.

Trattasi di una manifestazione del particolare interesse del condomino alla gestione del proprio condominio, che non deve quindi essere vista dall'amministratore come segno di sfiducia nei suoi confronti, ma anzi come suo strumento per dimostrare la propria professionalità e trasparenza nella gestione del condominio. L'esame dei documenti deve essere eseguito nei giorni da lui indicati, compatibilmente con l'organizzazione del proprio studio: l'esercizio di tale legittimo diritto non deve infatti trasformarsi in inutile abuso solo per dare fastidio all'amministratore.

La comunicazione

Deve essere curata anche la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari, degli usufruttuari, dei comodatari e anche degli inquilini, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. A tale obbligo dell'amministratore (previsto dall'articolo 1130, n. 6, Cc) corrisponde però il dovere del condomino di comunicare ogni variazione dei suddetti dati in forma scritta entro sessanta giorni da quando la variazione si è verificata e il diritto dell'amministratore, in difetto, di richiederli dapprima in via bonaria e poi, in caso di omessa o incompleta risposta, di ricercali (ad esempio accedendo ed effettuando ricerche presso pubblici uffici), addebitandone il costo ai condomini che con la loro inerzia e/o incompletezza hanno reso necessaria l'istruttoria.

Anche tale nuova precisazione normativa si pone nel solco di quel grappolo di norme che hanno disciplinato in modo preciso gli obblighi di informativa e di reperimento, aggiornamento e conservazione dati in capo all'amministratore in funzione del rafforzamento della trasparenza e della completezza di informazioni che dovranno caratterizzare, con l'avvento della riforma, non solo i rapporti tra i condomini e l'amministratore, ma anche i rapporti tra condominio e terzi. Il registro di anagrafe condominiale deve altresì indicare ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza (da allegare anche il libretto di fabbricato), un utile mezzo che consente al condomino di meglio conoscere il proprio condominio.

Augusto Cirla www.ilsole24ore.com

seguici su twitter: @MAUROMGSAS

IL TITOLO ESECUTIVO OTTENUTO NEI CONFRONTI DEL CONDOMINIO SI PUO’ AZIONARE ANCHE NEI CONFRONTI DEI SINGOLI CONDOMINI

In tema di esecuzione del titolo esecutivo e pendenze giuridiche condominiali, la Cassazione Civile, Sezione III, sentenza n. 4238 del 20/02/2013 ha cristallizzato il

principio, già ribadito in precedenti pronunce, secondo il quale i singoli condomini sono responsabili in solido con il condominio.

Andando con ordine, il fatto empirico riguarda l'emissione di un titolo esecutivo che per sua natura diventa prodromico al procedimento esecutivo dei crediti; in particolare, la parte convenuta era un condominio nei cui confronti si era formato il titolo esecutivo.

Il quesito giuridico era se fosse o meno possibile agire nei confronti dei singoli condomini, proporzionalmente alle rispettive quote, così come sancito dai criteri dettagliati degli artt. 752 e 1295 del codice civile, possedendo un titolo esecutivo nei soli confronti del condominio.

Responso positivo non disatteso anzi confermato che trova la sua natura giuridica nel presupposto che il singolo condomino è una parte dell'intero (il condominio) e che quindi ben ci si può rifare su di lui. Secondo la Suprema Corte, il titolo esecutivo ottenuto nei confronti dell'elemento plurisoggettivo (il condominio) si può dunque azionare anche nei confronti di ogni singolo condomino, proporzionalmente alla sua quota. Il titolo esecutivo stesso nella fattispecie era costituito da una sentenza di condanna al pagamento della somma di denaro. Sulla base di quel titolo si era poi notificato il precetto e il pignoramento nei confronti del singolo condomino.

www.studiocataldi.it

seguici su twitter: @MAUROMGSAS

IL LAVORI ESEGUITI SUL LASTRICO SOLARE DI PROPRIETA’ ESCLUSIVA DEL CONDOMINIO SONO FISCALMENTE AGEVOLABILI

La Corte di cassazione con la sentenza n. 6259 depositata il 13 marzo ha respinto il ricorso dell'Agenzia delle entrate dando il via libera alle agevolazioni fiscali sulla prima casa anche sul lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino.

Dal tenore letterale della norme contenute nel testo unico sull'imposta di registro, si ritiene che l'ultimo inciso serva a ricomprendere tra le varie pertinenze, sulla base della nozione civilistica di pertinenze dell'immobile, di cui all'art. 817 cc, ai fini fiscali, anche le unità immobiliari ivi specificate, senza alcuna esclusione della categoria generale ricompreso anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell'acquirente.

Fonte www.agire.tv

seguici su twitter: @MAUROMGSAS

LOMBARDIA A BASSA EFFICIENZA ENERGETICA

Sul territorio regionale sono 1.050.120 gli Attestati di Certificazione Energetica registrati secondo i dati del Catasto Energetico Edifici Regionale, di questi 416.585 Attestati in provincia di Milano, 140.062 a Brescia, 117.263 a Bergamo, 93.828 a Varese, 63.991 a Pavia, 62.185 in provincia di Como, 42.457 di Mantova, 37.241 a Cremona, 36.176 a Lecco, 24.286 a Lodi e 16.046 a Sondrio.

Per quel che riguarda la classe energetica si contano 954 certificazioni in classe A+, 5.910 in classe A e 42.800 in classe B. Complessivamente, mentre sono 436.391 gli edifici classificati a bassa efficienza (classe G), 11.029 di classe F, i 102.103 in classe E e gli 88.708 in classe D e i 64741 in classe C. L’86% del totale degli edifici lombardi è inserito nelle peggiori classi energetiche D, E, F e G.

da ANACI informa

seguici su twitter: @MAUROMGSAS

CONDOMINIO, UNA RIFORMA CONDIVISA

L'installazione di una piscina, di un campo da tennis o da calcio nell'area comune di un condominio potrà essere decisa con l'80% dei consensi. Lo prevede la riforma del condominio, già approvata, che entrerà in vigore dal prossimo 18 giugno. La legge 220/2012 ha infatti stabilito, in tema di modificazioni delle destinazioni d'uso, che per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni (è il nuovo articolo 1117-ter). Una maggioranza comunque difficile da ottenere.

Naturalmente la nuova normativa riguarda solo le modificazioni che siano legittime, che cioè corrispondono a esigenze di interesse condominiale. Non sono, quindi, consentite, se non all'unanimità, modifiche finalizzate a soddisfare l'interesse particolare di un condomino o di un gruppo di condomini. Per esempio, la nuova normativa non è applicabile alla trasformazione, anche solo parziale, del tetto dell'edificio in terrazza a uso esclusivo del singolo condomino.

Alla riforma del condominio mancano 100 giorni dall'entrata in vigore ma tuttavia le perplessità non mancano: la doppia maggioranza per gli interventi di risparmio energetico, i nuovi obblighi (alcuni irrealizzabili) degli amministratori, la possibilità di "distaccarsi" dal riscaldamento centralizzato, solo per citarne alcune. Per questo motivo Il Sole 24 Ore ha lanciato l'iniziativa di «correggere la riforma», approfittando del periodo di "vacanza" di sei mesi concesso dalla norma (la legge 220/2012). All'iniziativa hanno risposto praticamente tutte le associazioni di condomini e amministratori e gli ordini interessati: Agiai, Alac, Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Arpe-federproprietà, Assocond, Asppi, Assoedilizia- Confedilizia, Confabitare, Fna, Gesticond, Ordine degli avvocati di Milano, Unai e Uppi. Così diventa possibile, con Il Sole 24 Ore, sintetizzare in una proposta di modifica normativa i correttivi indispensabili per far partire la riforma. L'iniziativa ha già prodotto l'invio, da parte delle associazioni, di una notevole mole di osservazioni e proposte: il giornale le sta elaborando e lavorerà con tutte le associazioni per produrre un unico documento conclusivo. Tutto questo darà vita, a maggio, a un convegno e alla presentazione di un vero e proprio disegno di legge al nuovo Governo.

Saverio Fossati ww.ilsole24ore.com

seguici su twitter:@MAUROMGSAS

Gli effetti della riforma del condominio: disabili e barriere architettoniche

La legge 11 Dicembre 2012, c.d. riforma del condominio, entrerà in vigore nel prossimo mese di Giugno. Tra i numerosi aggiornamenti e adeguamenti normativi essa prevede anche delle variazioni di maggioranza assembleare necessarie per l'adozione di determinati provvedimenti. Una delle modifiche apportate dal nuovo art. 27 (che riforma l'art. 2 della legge 13/1989) è inerente al quorum necessario per l'approvazione delle modifiche strutturali dell'edificio (c.d. innovazioni). Quindi è stata modificata la maggioranza necessaria alla rimozione delle barriere architettoniche condominiali.

Se la precedente (e ancora vigente) disciplina, per rendere esecutivi simili atti, necessita di un'assemblea che raggiunga, in seconda convocazione, almeno un terzo dei voti rispetto alla totalità dei condomini - rappresentanti almeno un terzo del valore complessivo dello stabile - da Giugno per adottare questo tipo di provvedimenti occorrerà come minimo la maggioranza degli intervenuti corrispondente alla metà del valore dell'edificio. Obiettivo del legislatore è quindi quello di concedere l'esecuzione di opere edilizie importanti soltanto a fronte di un valido sostegno di un numero rilevante di condomini: la legge mira a rendere la volontà comune la più uniforme possibile (principio della solidarietà condominiale).

In questo modo tuttavia andrà inevitabilmente penalizzandosi la condizione dei disabili residenti nell'edificio, per i quali andrà ad innalzarsi il quorum necessario all'adozione di tutti quei provvedimenti in molti casi utili, spesso indispensabili, per un utilizzo mirato ed ottimale di tutti i servizi condominiali (come, ad esempio, l'allargamento di un ascensore e del suo canale di scorrimento o l'installazione di rampe in punti strategici dell'edificio). Occorrerà quindi in futuro interpretare la nuova normativa equilibrando tra loro tutti gli interessi giuridici coinvolti.

Lici Cataldi www.studiocataldi.it

seguici su twitter:@MAUROMGSAS