La sentenza della Corte di
Cassazione n. 2049 del 29.01.2013 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sezione II, presidente
dott. Triola Roberto Michele, relatore dott. Pasquale D’Ascola) è l’ultimo passaggio di un’opposizione
a decreto ingiuntivo promossa avanti il tribunale di Tivoli. La condomina opponente eccepiva in
giudizio l’avvenuta risoluzione del contratto d’appalto, intercorso con un’impresa edile, da cui nasceva
il suo debito nei confronti del condominio. Conseguenza di tale risoluzione sarebbe stata,
oltre all’estinzione dell’obbligo fra il condominio e l’impresa, anche l’estinzione del debito della
condomina. Gli ermellini hanno confermato le sentenze di merito le quali avevano rigettato l’opposizione
proposta confermando così il decreto ingiuntivo azionato. La Corte osserva che “La delibera di
spesa adottata dal condominio e divenuta inoppugnabile fa sorgere l’obbligo del condomino di
pagare al condominio la somma dovuta. Obbligazione del condomino verso il condominio e
vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono
indipendenti. Il condominio non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle
relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest’ultimo”. Eventuali crediti a
favore del condomino – derivanti da mancate spese o dalla risoluzione di contratti stipulati
in precedenza – saranno oggetto di quantificazione e restituzione con il bilancio consuntivo di fine
anno; risulta pertanto corretto il decreto azionato dal condominio che si è basato sulle decisioni
assunte in sede assembleare e sulle conseguenti ripartizioni, approvate e non impugnate. Tali
principi non mutano con la riforma del condominio. E’ però importante ricordare il nuovo testo
dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. secondo il quale l’assemblea dei condomini provvede “alle opere
di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale
di importo pari all'ammontare dei lavori”. La dottrina è divisa sul punto e sostiene due differenti
tesi:
- il fondo straordinario deve essere
interamente versato primo di poter iniziare i lavori;
- il fondo straordinario deve essere
istituito solo da un punto di vista contabile in modo che la gestione sia separata rispetto a quella
ordinaria.
A mio avviso la seconda tesi è
quella più razionale e più aderente alla ratio della riforma; da una parte garantisce più chiarezza
contabile a favore dei creditori, dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare”
l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino.
Scritto
da Matteo Peroni centro studi anaci
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