Manca un mese alla riforma
del condominio: il 18 giugno mezza Italia cambierà le regole della vita in
casa, nel bene e nel male. Una cosa è certa: La riforma non è un maquillage. In
questi primi mesi chi ha studiato il testo si è reso conto che gli effetti non
saranno cosa da poco. Come del resto c'è da aspettarsi quando si interviene su
un corpo normativo vecchio di 70 anni e tenuto in vita da robuste iniezioni di giurisprudenza.
Ma in ogni caso da quel giorno le nuove regole su amministratori; assemblea,
spese e parti comuni diventeranno obbligatorie per tutti.
Per questo il 22 maggio il Sole 24 Ore, in
collaborazione con le associazioni della proprietà e degli amministratori
condominiali e degli ordini professionali, organizza un convegno a Roma, che
sarà trasmesso in streaming in tutta Italia nelle sedi delle associazioni e sul
web; dedicato a un'analisi completa delle regole condominiali. A partire,
naturalmente; dalle novità: dalla norma che richiede all'amministratore i
requisiti di onorabilità, un diploma delle superiori e aver seguito un corso di
formazione, alla possibilità di "modificare"
la destinazione d'uso delle parti comuni con l'80% dei condòmini e
dei millesimi o ancora alla disposizione che stabilisce che non sarà più
possibile vietare la detenzione di animali domestici con i regolamenti
condominiali votati in assemblea. Va evidenziata anche la possibilità di
"modificare" la destinazione d'uso delle parti comuni: ci vorrà l'80%
dei condòmini e dei millesimi (forse la percentuale dei consensi richiesti è
rimasta troppo alta). O ancora, va nella giusta direzione la norma che
stabilisce che non sarà più possibile vietare la detenzione di animali
domestici con i regolamenti condominiali votati in assemblea.
Però, al di là delle scelte legislative (per esempio quella di
escludere, dopo anni di discussioni, qualsiasi forma di personalità o di
capacità giuridica del condominio) ci sono altri aspetti che vanno corretti
subito, pena il mancato funzionamento della norma: uno consiste nella
possibilità di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato, disposizione che
urta contro ogni logica di risparmio energetico e di lotta all'inquinamento. Effettivamente
le condizioni richieste sono difficili, ma la sola possibilità innescherà una
selva di contenziosi inutili. Meglio sarebbe documentare con perizia tecnica la
situazione reale e sottoporre il distacco al voto dell'assemblea.
Altro aspetto poco chiaro è l'obbligo del fondo condominiale per i
lavori di manutenzione straordinaria, che obbliga a escamotage interpretativi
che offrono il fianco a facili liti e che il buon senso chiede che venga
eliminato.
Un riordino delle maggioranze, poi, si impone: per esempio, il
nuovo articolo 1120, comma 2, punto 2, prevede che le innovazioni derivanti da
opere e interventi volti al contenimento del consumo energetico (come con fonti
rinnovabili su parti comuni) si possono deliberare con la maggioranza degli intervenuti
e almeno la metà del valore dell'edificio. Però, poco più avanti, la stessa
legge 220/2012, intervenendo sulla legge 10/91, prevede per gli stessi
interventi una maggioranza meno qualificata (anche se ci vuole la
certificazione energetica): quella degli intervenuti in assemblea che
rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio. Bisognerebbe invece
avere una disciplina unica, che possibilmente faciliti questo tipo di
interventi di così grande importanza sociale.
Le modifiche discusse tra le associazioni (Agiai, Alac- Appc,
Anaci, Anaip, Anammi, Anapi, Apac, Apu, Arai, Arpe-Federproprietà, Assocond,
Asppi, Confedilizia-Assoedilizia, Confabitare, Confappi-Fna, Confiac,
Gesticond, Mapi, Ordine degli avvocati di Milano, Consiglio notarile di Milano,
Unai, Unioncasa-Confai e Uppi) con l'aiuto del Sole 24 Ore vanno quindi a
investire gli aspetti tecnici di alcuni articoli del Codice civile, nella loro
nuova formulazione. Dopo la presentazione al convegno del 22 maggio,
diventeranno un disegno di legge che verrà varato da alcuni parlamentari (pure
presenti al convegno) che già si erano occupati della riforma la scorsa
legislatura. Ecco, in sintesi, i contenuti dei correttivi:
1) 1120 del Codice civile: l'elenco delle innovazioni, delle opere
per il contenimento del consumo energetico negli edifici;
2) 1135: eliminazione della specificazione "di importo
pari all'ammontare dei lavori" al fondo per la manutenzione straordinaria
33
3) 2780:
Indicazione dei crediti del condominio tra quelli privilegiati
4) 63
delle Disposizioni di attuazione: solidarietà necessaria tra i morosi
5) 67
Dd.Aa.: ripristino del sorteggio in caso di disaccordo tra comproprietari in
rappresentanza di un'unica unità; eliminazione della specificazione "per
la partecipazione a qualunque assemblea" nel divieto di conferire deleghe
all'amministratore; eliminazione della solidarietà tra nudo proprietario e
usufruttuario
6) 70 Dd.
Aa.: la sanzione è irrogata dall'assemblea con le maggioranze di cui all'articolo
1136, comma 4
7) 71 bis
Dd. Aa.: eliminare la possibilità che l'assemblea possa essere convocata
"senza formalità".
Nessun commento:
Posta un commento