Se l’immobile presenta gravi difetti di costruzione,
il giudice può condannare il condominio
indipendentemente dalla colpa nella causazione dei danni provocati dai
difetti, per il sol fatto d’essere proprietario delle parti
comuni. Questa in sostanza la decisione della Corte di Cassazione resa con la sentenza n. 17268 dello scorso 10
ottobre. Il grimaldello per arrivare a questa pronuncia, tra l’altro figlia di un consolidato orientamento, è l’art. 2051
c.c., vale a dire quello che disciplina la responsabilità per
danni da cose in custodia, che recita Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle
cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Si tratta di una ipotesi, è la giurisprudenza a parlare,
di responsabilità oggettiva. In sostanza, si legge in
una sentenza del Tribunale di Bari, “ la
responsabilità del custode richiede che l'evento sia stato cagionato dalla cosa
medesima per sua intrinseca natura ovvero per l'insorgenza in essa
di agenti dannosi (Cass. 28.3.01, n. 4480; 1°.6.95, n. 6125;
10.11.93, n. 11091): nell'effettuare tale valutazione non si deve
distinguere tra cose intrinsecamente pericolose e cose
suscettibili di divenire tali in forza di altri fattori causali, poiché l'art.
2051 c.c. - a differenza dell'art. 2043 c.c., il quale impone a
chiunque un dovere generale di astensione dal compimento di atti
che possano provocare danni a terzi - pone a carico di un
soggetto ben individuato uno specifico obbligo di attivarsi
affinché dal bene affidato alla sua custodia non derivino danni a terzi
ed è inoltre necessario, per potere pervenire all'accertamento
della responsabilità del custode, che il danneggiato
dimostri che l'evento si sia prodotto come conseguenza normale
della particolare condizione potenzialmente lesiva,
originariamente posseduta o successivamente assunta dalla cosa (Cass.
7276 10015/06; 11264/95). […]” (Trib. Bari 10 maggio 2012).
In questo contesto, per la Cassazione non vi sono
dubbi che il condominio, quale custode dei
beni, e solo per questo motivo, risponda anche dei gravi
difetti delle parti comuni astrattamente ascrivibili al
cattivo lavoro del costruttore. Nella sentenza citata in
principio, infatti, si legge che “ si è correttamente
attenuta al consolidato principio affermato da questa corte secondo cui
qualora il fenomeno dannoso lamentato dal singolo condomino
sui beni di proprietà esclusiva sia originato da difettosa
realizzazione delle parti comuni dell'edificio (nella specie
precaria situazione della muratura perimetrale adiacente il
giardino condominiale e dei pozzetti), nei confronti di questi è
responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.civ., il Condominio, che è
tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive
insite nella cosa propria (cfr. Cass. 12 luglio 2011 n. 15291; Cass. 15
aprile 1999 n. 3753; Cass. 21 giugno 1993 n. 6856; Cass. 25
marzo 1991 n. 3209; Cass. 9 maggio 1988 n.3405). Non si
tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il Condominio, pur
successore a titolo particolare del costruttore venditore,
non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua
specifica attività e fondata sull'art. 1669 c.civ.), bensì di
autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 c.civ. (cfr.
Cass. 6856/93, cit.)" (Cass. 10 ottobre 2012, n. 17268).
Alessandro Gallucci www.condominioweb.it
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