Quando ci sono interventi di manutenzione ordinaria o
straordinaria da deliberare l'assemblea si infiamma perché è in questo momento
che il condomino è davvero chiamato "a fare i conti". L'art. 1118 del
Codice civile è estremamente chiara nell'affermare che non è ammessa la
rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni e che
ognuno è di conseguenza tenuto a partecipare alle
spese relative alla loro conservazione in proporzione alla quota millesimale.
Per il condominio non c'è invero una precisa
definizione del carattere ordinario o straordinario
della spesa e anzi a volte viene adottata una terminologia non sempre uniforme.
Tra le spese ordinarie si annoverano quelle di conservazione
e di godimento del bene comune, quelle cioè inerenti alla normale manutenzione
del bene e degli impianti e finalizzate a garantire il loro normale uso. Nelle spese
straordinarie rientrano invece le cosiddette spese di proprietà, ossia quelle
inerenti all'installazione di un bene, quelle necessarie per la manutenzione non
abituale degli impianti e delle cose comuni in genere, ovvero tutte quelle miranti
a conservarne nel tempo o a ricostruirne o innovarne la struttura. Sia le une
che le altre spese richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea, perché
così espressamente richiede la legge (art. 1135 cod.civ.) per tutte le spese occorrenti
durante l'anno. Nessun problema per gli interventi di ordinaria manutenzione,
per la cui approvazione è sufficiente il voto favorevole espresso da
almeno un terzo dei partecipanti al condominio
portatori di un terzo dei millesimi.
Un semplice ma necessario chiarimento: l'assemblea funziona
sempre con il sistema della doppia maggioranza per la validità delle singole
deliberazioni: occorre sempre
raggiungere contemporaneamente il numero richiesto dalla
legge per i millesimi e per le "teste", cioè dei singoli partecipanti
al condominio oppure, per alcune delibere, dei presenti in assemblea (anche per
delega). I condomini devono partecipare alla riunione ben sapendo di cosa
andranno a discutere. Ancor più quando si parla di eseguire opere importanti
sull'edificio, per le quali diventa addirittura indispensabile affidare a un
ristretto numero di condomini il compito di raccogliere dalle varie imprese (meglio
non più di quattro) le rispettive offerte, sulla base di un unico capitolato
fatto redigere da un professionista a cui, con ogni probabilità, si andrà poi a
conferire l'incarico di direttore dei lavori.
Una volta raccolte tutte le informazioni ed
esauritasi la fase di consultazione con le imprese, il compito dell'amministratore
e della commissione è quello di redigere una pur breve relazione comparativa
delle varie offerte ricevute, da inviare ai condomini unitamente all'avviso di
convocazione dell'assemblea al fine di portare a conoscenza di tutti loro i
risultati del lavoro svolto.
Il condomino viene così posto in grado di valutare le
caratteristiche non solo dell' intervento, ma anche quelle dell'impresa a cui
affidarne l'esecuzione. È l'assemblea che
deve assumere ogni definitiva decisione circa
l'esecuzione dei lavori, essendo priva di rilevanza qualsiasi delega che eventualmente
l'assemblea ritenga di conferire a un gruppo ristretto di condomini.
Simili delibere richiedono il consenso della
maggioranza degli intervenuti in assemblea (comunque non inferiore al terzo di
tutti i condomini costituenti il condominio) che
rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell'edificio,
maggioranza peraltro confermata anche nel testo di riforma di recente approvato
dalla Camera.
Parimenti dicasi per gli interventi sugli edifici e
sugli impianti condominiali finalizzati al contenimento dei consumi energetici,
nonché per quelli previsti per l'eliminazione delle barriere architettoniche e
per le opere finalizzate a migliorare la sicurezza e la salubrità
dell'edificio (vedi tabella a lato).
Augusto Cirla
www.ilsole24ore.com
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