Con questo termine s’intende fare
riferimento agli atti d’acquisto o al regolamento
contrattuale debitamente trascritto presso la conservatoria
dei pubblici registri immobiliari. Ci sono parti comuni che,
per la loro particolare conformazione sono
utilizzabili individualmente; si pensi al locale
per le assemblee o all’alloggio del portiere.
Secondo il consolidato indirizzo
giurisprudenziale “ le parti dell'edificio condominiale
(locali per la portineria e l'alloggio del portiere), indicate
nell'art.1117 n.2 c.c. sono, a differenza
dei beni descritti ai n.ri 1 e 3 del citato art.1117 c.c., suscettibili di utilizzazione
individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo
dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità.
Pertanto, occorre accertare nei singoli casi se l'atto, che li
sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la
risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante
dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso,
l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su
una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile
di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli
appartamenti anche in mancanza di trascrizione (Cass.
4435/2001; 5167/1986)” (Cass. n. 6474/2005). La dottrina ha ben
specificato, anche sulla scorta delle pronunce giurisprudenziali in
merito, che “ la caratteristica delle obbligazioni propter rem sta
nel fatto che il rapporto
obbligatorio ha sempre per contenuto
un facere o un non facere, ma la posizione del debitore e`
ricollegata ad un diritto reale, per cui il soggetto passivo e`
individuato in colui che risulti titolare della proprieta` o di altro diritto
reale di godimento” (Caringella – De Marzo, Manuale di diritto
civile, Giuffrè, 2007).
Nel momento in cui si accerta l’esistenza
di un’obbligazione propter rem – ad esempio alloggio
portineria di proprietà esclusiva ma specificamente
riservato all’utilizzo del portiere in costanza di servizio – tale vincolo
non può essere escluso dal fatto che per l’utilizzazione di
quella parte dell’edificio venga corrisposto un corrispettivo. In
questo senso, recentemente, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto
modo di osservare che " in linea di principio va affermato
che in presenza di una obbligazione propter rem il c.d.
corrispettivo è irrilevante al fine di escludere la sussistenza di una
tale obbligazione che costituisce, comunque, un vincolo di
destinazione al bene ed è insensibile, pertanto, ad ogni
connotazione economica, essendo esso caratterizzato dalla situazione
giuridica del bene stesse, del quale segue le vicende nel corso del
tempo, a meno che non risulti dismesso per espressa e
ritualmente redatta volontà delle parti. Circostanza
questa che, come detto, non è risultata provata" (Cass. 26
ottobre 2012, n. 18501).
In sostanza chi ha una
proprietà gravata da un vincolo del genere può stare certo
di avere un grosso peso da tenere in considerazione.
Alessandro Gallucci www.condominioweb.it
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