Tempi duri per chi viola il
regolamento di condominio perché adesso le sanzioni sono molto
più elevate. La riforma ha finalmente aggiornato
l'importo di 0,05 euro (le vecchie 100 lire) che la precedente
disciplina prevedeva come sanzione applicabile in tutti i
casi in cui il singolo condomino poneva in essere un
comportamento contrario a quanto previsto nel regolamento
condominiale. Da maggio, invece, l'infrazione potrà
costare al singolo condomino "disobbediente"
una spesa sino a 200 euro, che aumenta sino a 800 «in caso di
recidiva», cioè quando la violazione si ripete più volte.
La legge (articolo 70, disposizioni
di attuazione del Codice civile) non chiarisce se la recidiva
deve riguardare la stessa norma del regolamento o se la
maggiore sanzione può essere applicata anche a diverse disposizioni. È pacifico quindi che, ad esempio, parcheggiare
la propria auto negli spazi condominiali in presenza di
uno specifico divieto previsto dal regolamento implica
l'applicazione di una sanzione destinata ad aumentare qualora la violazione del divieto si ripete una seconda volta.
Il problema invece si pone se lo
stesso condomino, sanzionato una prima volta per
l'illegittimo parcheggio dell'autovettura, occupi poi anche
temporaneamente con cose proprie il pianerottolo
antistante la propria abitazione. Trattasi invero della
violazione di un diverso divieto contenuto nel regolamento
che, stante il tenore letterale del disposto legislativo,
dovrebbe integrare la cosiddetta "recidiva
semplice", che si verifica nel caso in cui il comportamento illegittimo si
ripete indipendentemente dal fatto che
questo secondo si riferisca a diverso precetto
contemplato dal regolamento.
La ragione che ha spinto il legislatore
della riforma a quantificare la sanzione in un importo sufficientemente elevato sembra non lasciare dubbi
sulla sua volontà di pretendere un severo rispetto del
regolamento da parte di tutti i condomini. D'altro canto,
non va dimenticato che il regolamento rappresenta lo statuto
interno di ogni singolo condominio, destinato proprio a
disciplinare i rapporti tra i condomini e l'uso che costoro
devono fare dei beni e degli spazi comuni. Tutte le disposizioni
contenute nel regolamento hanno pari importanza e
grado tra di loro, talché la violazione dell'una
piuttosto che dell'altra sicuramente va a pregiudicare
quell'equilibrio che gli stessi condomini si sono proposti di
mantenere nel proprio complesso condominiale. La tesi
dunque della «recidiva
semplice» è senz'altro la più
percorribile: se si viola più volte il regolamento si rischia di
pagare sino a 800 euro. E non è poco.
Vale comunque ancora la regola che
la sanzione può essere applicata solo se è prevista nel
regolamento di tipo contrattuale (ma parte della
dottrina su questo punto è discorde, ritenendo sufficiente un
regolamento assembleare, approvato quindi dalla
maggioranza dei condomini, ndr), non potendo invece
l'assemblea stabilirla senza una delibera assunta
dall'unanimità dei partecipanti al condominio. Del pari dicasi per
applicare una diversa sanzione rispetto a quella indicata
dalla legge, richiedendosi anche in tal caso una specifica previsione nel regolamento stesso, purché di natura
contrattuale, essendo infatti impedito all'assemblea di
deliberarla a maggioranza.
L'amministratore, in quanto tenuto
per legge (articolo 1130 c.c.) a fare osservare le norme del
regolamento condominiale al fine di tutelare
l'interesse generale dei condomini, non necessita di alcuna
preventiva delibera assembleare per addebitare le
sanzioni previste. Più complessa è invece l'applicazione
delle nuove sanzioni previste dalla riforma, perché la
discrezionalità lasciata dal nuovo articolo 70 delle disposizioni
attuative del Codice civile nella loro quantificazione
(fino a euro 200 e fino a euro 800 in caso di recidiva)
impone un passaggio dall'assemblea, magari anche in via
preventiva per quelle violazioni che si verificano con
maggiore frequenza.
La sanzione può essere irrogata
quando viene violata la disposizione regolamentare e l'infrazione può concretarsi in un abuso o in un eccesso d'uso
dei beni comuni da parte del singolo condomino, come nel caso
di arbitrario deposito di materiali nel cortile o nell'androne. La decisione assembleare di
comminare sanzioni è suscettibile di impugnazione nel
termine di trenta giorni; la delibera è annullabile poiché non
comporta una lesione dei diritti dei condomini sulla cosa
comune ma riguarda solo la disciplina dell'uso
delle cose e dei servizi comuni. Nel regolamento può essere
inserita anche una clausola penale con cui si
conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nel pagamento
delle quote di spesa dovute, il condomino è tenuto a
versare un maggiore importo a titolo di mora. Perché
una simile clausola sia valida occorre comunque che
essa sia inserita in un regolamento di carattere
contrattuale. Va peraltro evidenziato che l'ammontare della
sanzione quale clausola penale può essere equamente
diminuita dal giudice anche d'ufficio, se ritenuta eccessiva
rispetto all'interesse che si intende tutelare.
Augusto Cirla www.ilsole24ore.com
visita il nostro sito: www.mggestioniimmobiliari.com
Nessun commento:
Posta un commento