A
pochi giorni dalla scadenza del saldo Imu non è ancora chiaro chi deve pagare per le parti condominiali
– se gli amministratori o i condòmini – e con quali
aliquote, ordinaria o agevolata.
Il passaggio dall'Ici all'Imu ha creato un vuoto
normativo per le parti comuni degli edifici (alloggio
portiere, autorimessa, sala riunioni, eccetera) e per le
unità immobiliari oggetto di diritto di godimento a
tempo parziale (multiproprietà). Le prime disciplinate dall'articolo 10 comma 4 del Dlgs 504/92, che imponeva all'amministratore di presentare la dichiarazione per conto di tutti i condòmini. Le seconde dall'articolo
19 della legge 388/2000, che autorizzava l'amministratore della multiproprietà a versare le quote individuali.
Disposizioni non riproposte dalla disciplina Imu e quindi non
più applicabili.
Finora è stato risolto solo il problema del
soggetto su cui ricade l'obbligo dichiarativo. Dalle istruzioni
al modello di dichiarazione emerge infatti che «la
dichiarazione deve essere presentata dall'amministratore del
condominio per conto di tutti i condomini», recependo così la
disciplina prevista per l'Ici dall'articolo 10 del Dlgs
504/92. Cambia invece lo scenario per le multiproprietà.
Mentre per l'Ici si prevedeva l'obbligo di presentazione della dichiarazione da parte «dei singoli soggetti
passivi» restando a carico dell'amministratore solo il
pagamento della quota individuale (si vedano le istruzioni allegate al Dm 12/5/2009), per l'Imu le istruzioni
ministeriali chiariscono che in caso di multiproprietà
«l'amministratore del condominio o della comunione è obbligato a presentare la dichiarazione». Pertanto con l'Imu
l'obbligo dichiarativo viene esteso a tutti gli
amministratori, sia di condominio che delle multiproprietà. Resta
comunque il problema del soggetto che deve versare
l'imposta. Per l'Ici il ministero dell'Economia, con varie circolari
(tra cui la 136/98), consentiva all'amministratore del
condominio di effettuare il pagamento unico. Tale orientamento
può essere confermato anche per l'Imu per ragioni di semplificazione degli adempimenti dei
contribuenti, come peraltro affermato dal Dipartimento delle
Finanze allo Sportello Imu del Sole 24 Ore del 31/5/2012.
D'altronde sarebbe illogico sottrarre questi adempimenti all'amministratore, che è pur sempre il
mandatario dei condòmini – quindi può pagare per loro. Poiché si tratta di una facoltà e non di un obbligo, sarebbe comunque opportuno approvare in assemblea condominiale una delibera che deleghi l'amministratore a pagare
l'Imu sulle parti comuni.
Più complessa appare invece la questione del
soggetto che deve effettuare il versamento delle quote
individuali in caso di multiproprietà, non essendo più
applicabile la norma dell'Ici che attribuiva la responsabilità all'amministratore. Il Dipartimento delle
Finanze allo Sportello Imu del Sole 24 Ore ha chiarito che in
tal caso «i singoli proprietari dovranno provvedere ciascuno
per la propria quota». Tuttavia, il fatto che l'obbligo
del versamento sia venuto meno non sembra ostacolare
la possibilità di attribuire tale incombenza all'amministratore, a maggior ragione dopo che il ministero ha introdotto l'obbligo dichiarativo
in capo al medesimo soggetto. Un'integrazione normativa
sarebbe comunque necessaria per evitare che tutte le
comproprietà inferiori a 15 giorni siano di fatto esenti dall'imposta.
In ogni caso, occorre prendere una decisione se
non si vuole correre il rischio di eseguire calcoli e
versamenti doppi o ripetuti parzialmente sia
dall'amministratore che da parte di ogni condòmino. È bene quindi che si
chiarisca chi, in quel determinato condominio, dovrà
provvedervi. A livello operativo, è opportuno che gli
amministratori avvisino i condòmini che l'Imu sulle parti
comuni sarà pagata - come l'Ici - dal professionista che
gestisce lo stabile. In mancanza, è bene che siano i
condòmini stessi a contattare l'amministratore perché se ne faccia
carico. Il pagamento individuale non è vietato, ma è
sicuramente meno pratico. In
ordine all'aliquota applicabile alle parti comuni, si ritiene che non sia possibile ravvisare un
rapporto di pertinenzialità con l'abitazione principale del
singolo condòmino, trattandosi di beni non di proprietà
dei singoli ma del condominio. Pertanto non sarà possibile
applicare l'aliquota agevolata per l'abitazione principale, dovendosi invece fare riferimento all'aliquota ordinaria
fissata dal comune ove è ubicato l'edificio. Nel modello F24
vanno indicati soli i dati fiscali del condominio (non del coobbligato), utilizzando i codici 3918 e 3919 e
ripartendo l'importo tra quota comunale e quota statale.
Giuseppe Debenedetto www.ilsole24ore.com
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