La recente emanazione di
nuove regole in tema di gestione della cosa
comune ha riformato in modo consistente lo scenario
normativo previgente, introducendo nel nostro
ordinamento un vero e proprio Codice del Condominio
("Legge 11 Dicembre 2012 n.220).
La figura
dell'amministratore risulta oggi maggiormente definita ed i poteri,
doveri ed oneri ad essa imputabili meglio individuabili.
L'amministratore della riforma assume così primaria
importanza divenendo artefice principale della
corretta manutenzione e gestione degli spazi comuni.
L'amministratore di
condominio opera in virtù dell'istituto della rappresentanza
previsto all'articolo 1131 del codice civile: i suoi poteri
trovano fondamento nella legge, nelle delibere dell'assemblea
condominiale e nel regolamento di condominio. Egli è
tenuto ad espletare il proprio mandato con la diligenza del
buon padre di famiglia (responsabilità dell'uomo medio unita
tuttavia a particolari competenze tecniche richieste dal
suo ruolo) potendo adottare contro i condomini provvedimenti
obbligatori, il tutto pur sempre entro i limiti
dell'interesse alla buona gestione della cosa comune: egli potrà
assumere decisioni vincolanti circa materie attinenti
particolari delibere assembleari ma non potrà mai interferire
con i diritti esclusivi esistenti in capo ai singoli condomini. L'amministratore ha il
compito di vigilare circa la corretta applicazione e rispetto
da parte dei condomini del regolamento
condominiale. A tale scopo può avanzare richiami ed adottare
tutti i provvedimenti necessari ad eliminare turbative ed a
ristabilire l'equilibrio comune.
Anche qui, analogamente
a quanto sopra, tale potere è limitato alla tutela
delle aree condominiali comuni, essendo escluse quelle
parti dell'edificio di proprietà individuale dei singoli
condomini, comprese le servitù di passaggio. Egli ha
inoltre l'importante compito di garantire a tutti i condomini pari
possibilità di fruizione dei beni comuni, non potendo
l'amministratore negare ad uno ciò che al contrario è concesso
a tutti gli altri. Parimenti egli ha l'obbligo di vigilare
circa la corretta erogazione dei servizi comuni, ben potendo lo
stesso esperire idonei sopralluoghi ed effettuare verifiche
periodiche anche al fine di ridurre al minimo le interferenze
tra singole unità abitative.
L'amministratore
provvede poi a stipulare efficacemente, vincolando
conseguentemente tutti i condomini, i contratti necessari a garantire
corretta manutenzione ordinaria (in questo caso senza
particolari vincoli; ad es. contratto di fornitura per il
riscaldamento centralizzato) e straordinaria (previa autorizzazione
assembleare) del condominio. Egli è inoltre titolare
di legittimazione attiva al procedimento che
interessi il condominio (sia nel caso di impugnazione da parte
dei condomini di delibere assembleari che in casi
afferenti l'osservanza del regolamento
condominiale, nonché in altre situazioni purché limitatamente
alla gestione della cosa comune) senza che sia dunque
necessaria, in linea generale, apposita autorizzazione.
Precise limitazioni sono espressamente previste
dalla legge. L'amministratore ha tuttavia necessità di
ottenere previa autorizzazione assembleare per poter
stipulare polizza assicurativa. Il legislatore ha infatti
normativamente previsto poteri in capo allo stesso
limitatamente alla conservazione materiale della cosa comune,
esulando da tale classificazione la finalità propria della
stipula di polizza assicurativa, cioè il preservare dal rischio
di deterioramento dovuto ad eventi imprevedibili e straordinari
(come un incendio o l'incardinarsi di un
giudizio civile).
Come contropartita a
questi poteri incombe sull'amministratore
responsabilità civile per il proprio operato: a potere
conferito dalla legge corrisponde responsabilità
processuale in caso di negligenza e cattiva amministrazione. Egli
non risponde tuttavia del danno cagionato dal condomino
mediante l'utilizzo del bene comune salvo che il
regolamento condominiale preveda espressamente
l'applicazione di sanzioni pecuniarie nei confronti dei soggetti
violanti le norme inerenti all'uso delle cose e degli spazi
comuni. Questi sopra esposti gli
aspetti più salienti. Molti gli aspetti della riforma
che riguardano questa figura, ora elevata e
necessariamente dotata di adeguata professionalità.
Licia Albertazzi www.studiocataldi.it
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