Le polizze globali di
fabbricato permettono di assicurare il proprio condominio
contro un gran numero di danni, che vanno dall'incendio alla
responsabilità civile, passando per i danni da acqua e da
eventi sociopolitici e per la rc dell'amministratore. Il
vantaggio principale? Concentrando tutte le
garanzie desiderate in un'unica polizza si può ottenere
un risparmio notevole rispetto alla stipula di diverse
assicurazioni, che siano frazionate per tipologia di copertura o
per singolo appartamento.
La polizza di condominio
deve essere stipulata dall'amministratore
dello stabile previa autorizzazione dell'assemblea. I premi
vengono quindi pagati da ciascun condomino in misura
proporzionale ai millesimi di proprietà, o secondo
altri criteri eventualmente previsti dal regolamento
condominiale. Quando si stabiliscono le garanzie da includere
nella polizza, è bene prestare attenzione che non vi
siano sovrapposizioni rispetto alle assicurazioni che
ciascun condomino ha stipulato, individualmente, per il
proprio appartamento, con il rischio di conseguenti
duplicazioni dei costi. È anche importante verificare
che vi sia una clausola di rivalutazione automatica
della polizza che adegui sia i premi sia i massimali
all'andamento dell'inflazione, per evitare che, dopo 10
anni o più, il risarcimento nominale risulti inadeguato
rispetto al valore reale dei danni coperti da garanzia. Le coperture essenziali
incluse in ogni polizza globale di fabbricato rientrano in
due ambiti distinti: incendio e responsabilità civile
del condominio. La sezione incendio, in genere, include anche
i danni da fulmine, implosione, esplosione, caduta di
aeromobili, onde di pressione, e altre garanzie connesse a
questa tipologia di rischi. La sezione Rc copre invece i danni
provocati a terzi (Rct) o ai prestatori di lavoro
(Rco) da eventi accidentali legati alla proprietà del fabbricato
e alla conduzione delle parti comuni. Tra le garanzie
aggiuntive, invece, vi sono i danni da acqua, la ricerca di
guasti, la rottura lastre e pannelli solari, e altri eventi
speciali e accessori. Il premio è determinato in primo
luogo dalle caratteristiche del condominio: il numero di
piani e di appartamenti, la superficie in metri
quadrati, il valore della ricostruzione, la presenza di giardini.
Anche l'anno di costruzione e di ultima ristrutturazione
è particolarmente influente sul prezzo finale della
polizza.
Il risultato può variare
molto anche in base ai massimali desiderati. Ad esempio,
una polizza Generali con le sole garanzie di base
(incendio ed Rc), calcolata su un condominio di 4 piani,
12 famiglie, con giardino e garage, costruito nel 1970 e mai
ristrutturato (vedi tabella), costa circa 2.652 euro all'anno
fissando il valore di ricostruzione a 5 milioni di euro e il
massimale Rc a 2 milioni.
Riducendo i massimali
rispettivamente a 2 milioni di euro e 500mila euro, e
prendendo in considerazione un fabbricato costruito nel
2005, il premio si riduce a 722 euro. La città in cui si trova
il condominio, invece, influisce poco o nulla. Per Generali e
Unipol i premi sono identici sia che il fabbricato abbia sede
a Milano, Roma o Napoli; per Zurich la differenza è
di poche decine di euro (rispettivamente 3.214,
3.037 e 3.013 euro nelle tre città per il succitato esempio di
condominio, includendo anche la garanzia di base per i
danni da acqua).
L'inclusione di
coperture aggiuntive fa lievitare il costo. Nel caso di Allianz, per
esempio, lo stesso preventivo effettuato in agenzia
per una polizza con la sola sezione incendio, Rc ed
estensione Rc al giardino condominale alberato ammonta a 1.939
euro. Se si includono anche i danni da acqua si sale
subito a 3.493 euro. Se si desidera una polizza comprensiva
di danni da gelo, da occlusione e trabocco, eventi
socio-politici, eventi atmosferici, guasti, estensione Rc alle
singole unità immobiliari e all'amministratore, il
gran totale può sfiorare i 5mila euro l'anno.
Andrea Curiat www.ilsole24ore.com
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