venerdì 28 giugno 2013

CINISELLO BALSAMO: IL TELERISCALDAMENTO COSTA TROPPO, CONVIENE PASSARE ALLA CALDAIA A CONDENSAZIONE

 A Cinisello Balsamo una trentina di condomini, sin dal 2009 avevano stipulato un contratto di fornitura per il teleriscaldamento con la ditta Smec, già presente da tempo sul territorio e gestore del servizio su quasi un terzo del territorio cittadino. La scelta fu presa sulla base delle stime prospettate dalla ditta per la gestione del riscaldamento e dell'acqua calda sanitaria, che garantivano elevati standard di risparmio energetico e conseguentemente di risparmio economico.
Tuttavia, nell’arco di questi tre anni i condomini hanno visto aumentare i costi di ben il 91% in più di quanto avevano preventivato con Smec.
Dopo controversie legali, per le quali la ditta ha rifiutato ogni revisione contrattuale per sanare la situazione, i condomini hanno deciso di installare un moderno impianto con caldaia condensazione di ultima generazione, tagliando definitivamente ogni collegamento con la rete di Smec. La società aveva indicato un target di consumo presunto di 280 mega watt ora che determinavano un importo di 29.000 euro l’anno, ma sin dalla prima stagione questa previsione si era rivelata inesatta e i costi erano praticamente raddoppiati rispetto al preventivo. Situazione divenuta oramai insostenibile e che ha portato i condomini a prendere questa drastica decisione, ,a nell’ottica di garantirsi risparmi superiori al 20% con la possibilità di ammortizzare la nuova caldaia in tre anni. Nella fase di passaggio al nuovo impianto, la Smec ha garantito l’approvvigionamento di acqua calda sanitaria.



giovedì 27 giugno 2013

A CREMONA L’11^ GIORNATA DELL’ECONOMIA CON SEGNALI PIUTTOSTO POSITIVI

Si è tenuta a Cremona l’undicesima Giornata dell’Economia, voluta dalle Camere di Commercio d’Italia e promossa dalle Camere regionali sui propri territori, per discutere del sistema delle imprese. In un periodo di crisi come quello che stiamo attraversando, il bilancio della giornata ha sottolineato la grave situazione relativa alla disoccupazione nella provincia cremonese, assestatasi attualmente sul 6.8%, al calo della produzione e degli ordinativi interni, alla chiusura di 16 imprese nel 2012 per il settore del commercio e dell’edilizia. Restano, tuttavia, dei segnali positivi relativamente all’export che, a confronto con i numeri del nazionale e del regionale, è in controtendenza, assestandosi sul +2,5%; positivi anche i segnali per le imprese giovanili, in continua crescita.
Si è fatto anche un bilancio sulla presenza di impianti fotovoltaici nel territorio di Cremona e provincia, giunti a quasi 5000 sistemi, oltre la media regionale, ulteriore segnale della situazione abbastanza positiva del settore imprenditoriale. In ragione di ciò, la Camera di Commercio cremonese vanta una erogazione di 1,3 milioni gli euro a favore dei fondi degli organismi di garanzia, risorse che hanno permesso di garantire prestiti alle imprese per oltre 320 milioni di euro. Tuttavia non basta e si lavora per continuare a favorire l’accesso al credito aiutando le aziende a fronteggiare la crisi di liquidità.


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mercoledì 26 giugno 2013

INSTANTHOUSE@SCHOOL: I PROGETTI VINCITORI AL MADE EXPO 2013

Sono scadute le iscrizioni per il concorso InstantHouse@School, riservato a giovani neolaureati e studenti di Architettura, Ingegneria ed Industrial Design finalizzato alla selezione di progetti che propongono nuove modalità dell'abitare e della socialità urbana. In particolare, i concorrenti dovranno approfondire i temi di ricerca architettonica che riflettano le diverse modalità di percepire e conoscere il paesaggio, l'ambiente e il territorio da parte dei bambini, attraverso un'esperienza multisensoriale dello spazio e dell'architettura. Sì i bambini, perché è a loro che il progetto deverivolgersi, dovendo progettare, appunto, una scuola dell'infanzia per bimbi dai 3 ai 6 anni ubicata a Milano, ed esattamente in via Ugo Betti, che metta in stretta relazione la figura del minore con la natura e la città che li circonda.
La proposta dovrà prevedere l’elaborazione di un progetto che sappia coniugare il rigore economico e costruttivo con i valori di sostenibilità economica e sociale, dovrà rapportarsi con l’ambiente natura e dovrà essere in grado di correlare l’ambiente interno con quello esterno.
I progetti vincitori e gli altri segnalati, verranno esposti a MADE expo 2013. Verrà inoltre realizzato a MADE expo un prototipo del progetto vincitore in scala reale, in modo da creare un punto d'incontro con produttori interessati all'originalità architettonica, alla tecnica costruttiva e al valore economico dell'opera.



USO COSA COMUNE – TETTO

Cassazione Civile, Sez. VI – 2 (Ord.), 04.02.2013, n. 2500: E' vietato trasformare il tetto in una terrazza ad uso privato

Presidente Dott. Goldoni Umberto, Relatore Dott. Proto Cesare Antonio

Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore, godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; né assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile.
E' del tutto ininfluente la considerazione che non sia variata la finzione di "copertura" cui
assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza, perché detta utilizzazione non e l'unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l'appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilità



martedì 25 giugno 2013

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 08.04.2013, n. 8525: La compensazione di crediti – debiti nei confronti di un condomino

Il Condominio, quando è debitore nei confronti di un condomino per attività da questi prestate e, nel contempo, creditore nei confronti dello stesso per spese condominiali, non può portare in compensazione i due importi e, per questo, chiedere la revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dal condomino nei confronti del condominio.
Infatti, in materia di condominio vige il principio, a tutela d'interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d'autonoma considerazione, dell'esecutività della delibera assembleare, pur in pendenza d'opposizione e che è riservato al giudice dell'opposizione ex art. 1137 c.c. il potere di sospendere l'esecuzione della delibera, tuttavia, quando viene in questione un credito portato da un titolo la cui esecutività facoltizza la semplice temporanea esigibilità, l'eventualità che il titolo cada o venga modificato per effetto di una esperita o esperibile impugnazione, necessariamente impedisce l'operatività della compensazione, cioè l'estinzione delle obbligazioni in gioco.
La compensazione è infatti un modo di estinzione dell'obbligazione diverso dal pagamento, per cui postula il definitivo accertamento delle obbligazioni da estinguere e non è applicabile a situazioni provvisorie. L'estinzione di compensazione (legale) di due debiti (art. 1242 c.c.) postula non solo la liquidità ed esigibilità degli stessi ma anche la loro certezza e di tale carattere difetta il credito riconosciuto da una sentenza o da altro titolo, provvisoriamente eseguibile, poiché la provvisoria esecutività facoltizza solo la temporanea esigibilità del credito (determinato nel suo ammontare) ma non ne comporta l'irrevocabile certezza






lunedì 24 giugno 2013

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 10.04.2013, n. 8782: L'insorgenza dell'obbligazione al pagamento in riferimento alle spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.

Presidente Dott. Rovelli Luigi Antonio, Relatore Dott. Carrato Aldo

In riferimento all'insorgenza dell'obbligazione al pagamento in riferimento alle spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione, l'obbligo in capo ai singoli condomini non può essere ricollegato all'esercizio della funzione gestionale demandata all'amministratore in relazione alla somme indicate nel bilancio preventivo ma deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini che l'adottano) con la quale siano disposti gli interventi di straordinaria amministrazione ovvero implicanti l'apporto di innovazioni condominiali.
Si consideri, infatti, il coordinamento sistematico di una serie di indici normativi imprescindibili, quali:
- l'art. 1104 c.c., in base al quale, in materia di comunione in generale, gli obblighi dei partecipanti ad essa per le spese necessarie alla conservazione e al godimento del bene comune devono essere fondati sulle spese "deliberate" dalla maggioranza secondo le specifiche disposizioni;
- l'art. 1121 c.c., comma 2, ad avviso del quale, in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, qualora l'utilizzazione separata non sia possibile, l'innovazione può ritenersi consentita a condizione che la maggioranza dei condomini che l'ha "deliberata" o accettata intenda sopportarne integralmente le spese;
- l'art. 1123 c.c., comma 1, in virtù del quale anche la ripartizione delle spese necessarie per le innovazioni (che i condomini devono sostenere in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno) deve avvenire in base alla deliberazione della maggioranza.


sabato 22 giugno 2013

PRESENTATA L’EDIZIONE 2013 DI MADE EXPO ALL’INSEGNA DEL RILANCIO DELL’EDILIZIA

Si è tenuto a fine maggio scorso, un incontro presso la Triennale di Milano fra i massimi dirigenti delle aziende coinvolte, i vertici di Confindustria, FederlegnoArredo, Ance e il ministro dei Trasporti e Infrastrutture Maurizio Lupi, per presentare la prossima edizione di Made Expo alla Fiera Milano Rho dal 2 al 5 ottobre 2013. Coinvolto, ovviamente, anche lo staff dirigenziale del Made Expo. L’edizione di ottobre punterà su temi di grande attualità quali la riqualificazione urbana, la salvaguardia e il corretto uso del territorio e delle infrastrutture, il risparmio e l’efficientamento energetico, la prevenzione antisismica; temi in grado di rilanciare l’economia e favorire nuovi posti di lavoro. Lo stesso ministro ha infatti presentato un piano integrato che dia nuovo impulso alla cantierizzazione e acceleri la ripresa delle opere già cantierizzate, oltreché intervenire con piani di manutenzione seri sulle scuole e piani di prevenzione antisismica nelle zone a rischio con la finalità di creare nuova occupazione. Secondo i dati ANCE, infatti, il settore costruzioni dall'inizio della crisi ha perso 550mila addetti considerando l'indotto e le aziende hanno urgente bisogno di ripartire, magari puntando sull’innovazione e sulla riqualificazione. Inoltre, si è proposto di convertire in legge l'accordo Abi-ANCE per il rilancio dei mutui casa, creando così un nuovo patto tra mondo dell'impresa e del credito.
Made Expo è, appunto, una vetrina importante che raccoglie idee, proposte, progetti e soluzioni per tutta la filiera; ANACI ha quindi deciso di partecipare alla manifestazione e, con l’occasione, presenterà il progetto Abitare Biotech che si propone la valorizzazione del già costruito, nell’ottica della salvaguardia fisica e della sicurezza degli abitati. Abitare biotech è un progetto che punta alla riqualificazione degli edifici sotto l’aspetto energetico e della sicurezza, per far questo parte dalla formazione dei suoi operatori, primi fra tutti gli amministratori condominiali che hanno l’importantissimo compito di diffondere tra i propri condòmini la cultura dell’efficienza energetica, quale investimento non solo in termini economici ma anche di qualità dell’abitare in condominio.

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SOPRAELEVAZIONE 3

Cassazione Civile, Sez. VI – 2 (Ord.), 04.02.2013, n. 2500: In caso di sopraelevazione si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale - sia essa tetto o lastrico solare - su un identico bene

Presidente Dott. Goldoni Umberto, Relatore Dott. Proto Cesare Antonio

La sopraelevazione presuppone che chi la realizza ricostruisca il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare. In sostanza nell'ipotesi di sopraelevazione si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale - sia essa tetto o lastrico solare - su un identico bene, posto ad una quota superiore.

venerdì 21 giugno 2013

SOPRAELEVAZIONE 2

Cassazione Civile, Sez. VI – 2 (Ord.), 04.02.2013, n. 2500: Non rientra nel diritto di
sopraelevazione l'abbassamento della quota del tetto per realizzare un lastrico

Presidente Dott. Goldoni Umberto, Relatore Dott. Proto Cesare Antonio

Quanto alle possibilità edificatorie da parte del proprietario dell'ultimo piano, l'art. 1127 c.c., consente solo le sopraelevazioni e non le demolizioni con abbassamento delle quote. Infatti la sopraelevazione ex art. 1127 c.c., è ravvisabile solo in presenta di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, tetto o lastrico solare che sia, in modo da interessare la colonna d'aria sovrastante lo stabile.
(Nel caso in esame, invece, il condomino, per realizzare il proprio terrazzo, si è appropriato di una porzione di tetto comune sostituendola con una superficie in suo godimento esclusivo)



mercoledì 19 giugno 2013

ANACI VARESE E FIAIP PER COMBATTERE AMMINISTRATORI E AGENTI IMMOBILIARI ABUSIVI



ANACI Varese ha firmato un accordo con Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) per mettere un freno al continuo aumento di agenti immobiliari abusivi e condòmini morosi, sempre più presenti nel varesotto. L’accordo vede l’impegno di entrambe le associazioni nel garantirsi una collaborazione e uno scambio reciproco di informazioni sulla eventuale richiesta o proposta di amministrazione di uno stabile da parte di soggetti privi dei requisiti necessari. L’agente immobiliare interpellato potrà comunicare questa anomalia ad un collega Fiaip o Anaci e viceversa, sempre nel pieno rispetto della privacy o altre informazioni che tutelino acquirente, venditore, locatore e affittuario da eventuali spiacevoli inganni.
È molto frequente nella provincia di Varese, ad esempio, che vengano effettuate operazioni di compravendita immobiliare da parte di soggetti iscritti ad un albo professionale (avvocati, geometri e architetti), non rispettando, così, le regole e risultando quindi abusivi che andrebbero denunciati. In tal senso già nel mese di ottobre era stata stipulata una convenzione con la Guardia di Finanza, la Camera di Commercio e varie associazione di consumatori per combattere il fenomeno. Anche per quanto riguarda gli amministratori di condominio, spesso ritroviamo soggetti non professionali o comunque titolari di altre attività, che svolgono le mansioni di amministratori con il consenso degli stessi condomini che assecondano l’operato per via del ribasso dei compensi. Di fatto per diventare amministratore di condominio ci vuole un diploma e poi i corsi e l'esame necessario all'abilitazione. Con l’accordo stipulato, si cercherà di limitare questi casi e di ridurre ai minimi termini anche la problematica, sempre in aumento, dei condomini morosi.

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SPESE CONDOMINIALI

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 10.04.2013, n. 8782: Il momento in cui “nasce” il debito nei confronti del condominio ai fini del pagamento in caso di vendita dell'unità immobiliare

Presidente Dott. Rovelli Luigi Antonio, Relatore Dott. Carrato Aldo

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ..


martedì 18 giugno 2013

ANACI MILANO PER LA PREMIALITÀ SULLA RACCOLTA DIFFERENZIATA

 ANACI Milano ha avviato una campagna di sensibilizzazione rivolta ai cittadini e agli amministratori di condominio sull’importanza della raccolta differenziata, con la finalità di rendere questi soggetti parte attiva di una iniziativa denominata “Cartavince”, promossa dal Comune di Milano e ideata da Comieco (Consorzio Nazionale recupero e riciclo degli imballaggi a base cellulosica) e Amsa Gruppo A2A.
La campagna sottolinea l'importanza di una corretta raccolta differenziata di carta e cartone e i benefici per la collettività di una attenta gestione dei rifiuti condominiali. Partita il 9 giugno, durerà un mese e sarà monitorata da un gruppo di agenti incaricati di Amsa che verificheranno la correttezza della raccolta di carta e in particolare:
 la corretta esposizione dei bidoncini nelle aree condominiali;

 la presenza di cartone piegato/sminuzzato e l’assenza di evidenti frazioni di rifiuti estranee nel bidoncino dedicato alla raccolta esclusiva della carta;
 l’assenza di carta e imballaggi cellulosici riciclabili nel sacco trasparente della raccolta indifferenziata.
Il rispetto di queste regole premieranno i condomini più virtuosi di un gruppo di 54, estratti a sorte (6 per ognuna delle 9 Zone) con premi in denaro da reimpiegarsi in attività volte al risparmio energetico, all’efficienza, al rispetto dell’ambiente, al vivere sano. In particolare, le somme distribuite potranno essere spese per attività legate alla raccolta differenziata o per migliorie e manutenzione delle parti comuni come rastrelliere per le biciclette, aree verdi, aree gioco per i bambini, aree dedicate allo stoccaggio dei rifiuti, acquisto di sacchi per la raccolta o interventi di miglioramento dell'efficienza energetica dello stabile. I bonus saranno così distribuiti:
 1.000 Euro per i condomini con unità immobiliari inferiori a 15;
 2.000 Euro per i condomini con unità immobiliari compresi tra 15 e 30;
 4.000 Euro per i condomini con unità immobiliari superiori a 30.

SOPRAELEVAZIONE

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 24.04.2013, n. 10048: L'aspetto architettonico nella
sopraelevazione non coincide con quella di decoro della innovazione

Presidente Dott. Triola Roberto Michele, Relatore Dott. Bursese Gaetano Antonio

In materia di condominio di edifici, il codice civile, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127 c.c., comma 3), all'aspetto architettonico dell'edificio, e, quanto alle innovazioni (art. 1120 c.c., comma 2), al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore.

lunedì 17 giugno 2013

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Cassazione Civile, Sez. VI – 2 (Ord.), 05.02.2013, n. 2668: Occorre la forma scritta ad substantiam per le modificazioni del regolamento di condominio in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento

Presidente Dott. Goldoni Umberto, Relatore Dott. Bianchini Bruno

La formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l'art. 1138 c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro già prescritto dall'art. 71 disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò adottabili a maggioranza), trova applicazione l'art. 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della forma scritta è imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.
Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non può intendersi, d'altro canto, stabilito ad probationem, poiché quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validità dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini.

venerdì 14 giugno 2013

Lombardia, sospese le sanzioni per impianti di termoregolazione Per chi non li ha installati la multa non si paga fino al 31 dicembre 2016




Lo rende noto l'assessore regionale all'Ambiente, Energia e Sviluppo sostenibile Claudia Maria Terzi, spiegando che la deroga è contenuta nella proposta di Progetto di legge sull'assestamento al bilancio per l'esercizio finanziario 2013 e al bilancio pluriennale 2013/2015 approvata dalla Giunta regionale.

"L'obbligo dell'installazione resta - precisa l'assessore -, ma con questo intervento lasceremo più tempo alle famiglie per adeguarsi. I costi di installazione delle valvole termostatiche, infatti, sono molto onerosi, così come le sanzioni".

Una decisione motivata anche dalla crisi 
Una decisione che va incontro alla richiesta avanzata dal Consiglio regionale, che, l'8 maggio 2012, aveva approvato una mozione in cui era contenuta l'indicazione di tener conto delle specifiche condizioni ambientali locali, dell'attuale crisi occupazionale e della gravosità finanziaria di tali nuove spese anche per differire nel tempo l'applicazione della norma.

"Tornare indietro - continua Terzi - non sarebbe stato praticabile, né tantomeno opportuno. Differire l'applicazione della norma avrebbe infatti significato semplicemente spostare in là un problema che invece va affrontato in ottemperanza alle norme nazionali sulla riduzione dell'inquinamento. Inoltre, chi nel frattempo si è già adeguato si sarebbe trovato beffato".

I vantaggi della termoregolazione 
"La soluzione individuata - conclude Terzi - non deroga affatto sulla necessità di installare le termovalvole, che peraltro comportano notevoli vantaggi in termini economici e ambientali grazie a un risparmio energetico medio del 20 per cento, con un conseguente rientro dell'investimento in circa 6 anni. I costi di un'applicazione immediata però sarebbero stati davvero pesanti in un momento come questo per le famiglie, che già devono sostenere l'Imu. Ora sarà possibile adeguarsi in tempi più distesi e senza il pericolo di multe".

Sulla base dei dati rilevati dal Catasto regionale degli impianti termici la disposizione coinvolge oltre 181.000 impianti e 1,9 milioni di utenze.


Fonte: regione.lombardia.it

giovedì 13 giugno 2013

MILANO SICUREZZA DIVENTA "PROFESSIONAL PROTECT POINT" PER IL SISTEMA ATTIVO NEBBIOGENO PROTECT DI UNA SOCIETÀ DANESE

Nel corso degli ultimi anni le abitazioni hanno subìto forti mutamenti: si stima che la famiglia italiana abbia in casa in media dai 10 ai 12 apparati tecnologici (telefonia fissa e mobile, computer, Internet, banda larga, televisione digitale e interattiva, decoder, ecc.). Ma se la tecnologia è entrata prepotentemente nelle abitazioni, alCompito della domotica è appunto quello di integrare, cioè far dialogare, gli impianti che si trovano all’interno di un edificio per migliorarne le funzionalità, aumentare il comfort e la sicurezza, contribuire al risparmio energetico, migliorare la qualità dell’abitare e valorizzare il proprio appartamento. Un nodo cruciale della domotica è la predisposizione degli impianti: all’interno di ogni edificio sono presenti impianti essenziali alla vita stessa del costruito (quello idrico, elettrico, del gas e del riscaldamento) che vengono quasi sempre posizionati senza prevedere l’effettiva distribuzione interna o il posizionamento dell’arredo né la possibilità di installazioni future (come ad esempio, l’impianto di condizionamento o quello antintrusione, la diffusione sonora, la videocitofonia, ecc.).
In questi casi è essenziale affidarsi ad un progettista il quale, attraverso l’analisi delle problematiche del cliente e delle tecnologie presenti sul mercato, è in grado di proporre al committente le soluzioni più vantaggiose e di quantificarle economicamente per consentirne scelte oculate. Il mercato offre le più svariate possibilità di tecnologia avanzata: si va dai sistemi biometrici alle telecamere a infrarossi, dai controlli a distanza nebbiogeni “attivi” alle applicazioni per smartphone e tablet che consentono un totale controllo a distanza della propria abitazione.
Attraverso questi applicativi, è possibile gestire da remoto le normali funzioni di luce, riscaldamento, elettrodomestici, cancello, ma anche quelle più complesse relative alla sicurezza totale dell’immobile. Un esempio è il nuovo e rivoluzionario sistema attivo nebbiogeno Protect della società danese prima al mondo nella produzione di tali apparati, con la quale una ditta lombarda, la Milano Sicurezza, ha firmato un accordo commerciale. L’azienda milanese è specializzata da decenni nell’antieffrazione attraverso l’impiego di sistemi sempre all’avanguardia (telecamere con infrarossi notturni, sirene esterne antischiuma, sensori di movimento antiaccecamento e antimascheramento).
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PARTI COMUNI

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 15.04.2013, n. 9105: Due immobili separati fanno parte di un unico condominio se espressamente indicato dal titolo

Presidente Dott. Triola Roberto Michele, Relatore Dott. Manna Felice
L'estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all'edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito.

* * *

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 15.04.2013, n. 9105: Non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale
Presidente Dott. Triola Roberto Michele, Relatore Dott. Manna Felice
L'estensione della comunione al suolo, come dispone l'art. 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicchè le costruzioni fra loro separate, ancorché erette su suolo originariamente del medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta dalla norma. 
Infatti, la presunzione ex art. 1117 c.c., di comunanza del suolo su cui insiste il fabbricato
condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui è sorto lo stabile condominiale.
Pertanto, l'originaria appartenenza al medesimo proprietario dell'unico terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l'edificio condominiale e il fabbricato distinto, non costituisce quest'ultimo come parte del condominio stesso, se ciò non risulta dal relativo titolo di provenienza.



mercoledì 12 giugno 2013

DELEGHE

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 30.01.2013, n. 2218: La supposta non autenticità della
sottoscrizione e la sospetta datazione della delega non possono essere fatte valere dagli altri condomini.
Presidente Dott. Felicetti Francesco, Relatore Dott. Carrato Aldo
In materia di condominio, la contestazione riguardante la supposta non autenticità della sottoscrizione del delegante e la sospetta datazione (e, quindi, la possibile inidoneità delle deleghe) non possono essere dedotta da chiunque.
Infatti, i rapporti fra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

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martedì 11 giugno 2013

AZIONI GIUDIZIARIE

Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 03.01.2013, n. 78: Nella divisione della comunione non sono  litisconsorti necessari coloro che hanno acquistato la quota in corso di causa.
Presidente Dott. Triola Roberto Michele, Relatore Dott. Bertuzzi Mario In tema di giudizio di divisione della comunione l'art. 1113 c.c., comma 3, prescrive che devono essere chiamati in giudizio coloro che hanno acquistato diritti sull'immobile in virtù di atti trascritti
prima della trascrizione della domanda di divisione. Non vi è dubbio che a tali soggetti vada riconosciuta la posizione di litisconsorti necessari, in applicazione del principio, posto dall'art. 784 cod. proc. civ., che il giudizio di divisione deve svolgersi nel contraddittorio di tutti i comunisti.
Sono invece esclusi dal litisconsorzio necessario coloro che hanno acquistato la quota di immobile nel corso del giudizio.
Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 30.01.2013, n. 2218: La supposta non autenticità della
sottoscrizione e la sospetta datazione della delega non possono essere fatte valere dagli altri condomini.
Presidente Dott. Felicetti Francesco, Relatore Dott. Carrato Aldo In materia di condominio, la contestazione riguardante la supposta non autenticità della sottoscrizione del delegante e la sospetta datazione (e, quindi, la possibile inidoneità delle deleghe) non possono essere dedotta da chiunque.

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lunedì 10 giugno 2013

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO D’APPALTO E CORRESPONSIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

La sentenza della Corte di Cassazione n. 2049 del 29.01.2013 emessa dalla Suprema Corte di Cassazione (Sezione II, presidente dott. Triola Roberto Michele, relatore dott. Pasquale D’Ascola) è l’ultimo passaggio di un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa avanti il tribunale di Tivoli. La condomina opponente eccepiva in giudizio l’avvenuta risoluzione del contratto d’appalto, intercorso con un’impresa edile, da cui nasceva il suo debito nei confronti del condominio. Conseguenza di tale risoluzione sarebbe stata, oltre all’estinzione dell’obbligo fra il condominio e l’impresa, anche l’estinzione del debito della condomina. Gli ermellini hanno confermato le sentenze di merito le quali avevano rigettato l’opposizione proposta confermando così il decreto ingiuntivo azionato. La Corte osserva che “La delibera di spesa adottata dal condominio e divenuta inoppugnabile fa sorgere l’obbligo del condomino di pagare al condominio la somma dovuta. Obbligazione del condomino verso il condominio e vicende delle partite debitorie del condominio verso i suoi fornitori o creditori sono indipendenti. Il condominio non può ritardare il pagamento delle rate di spesa in attesa dell’evolvere delle relazioni contrattuali tra condominio e soggetti creditori di quest’ultimo”. Eventuali crediti a favore del condomino – derivanti da mancate spese o dalla risoluzione di contratti stipulati in precedenza – saranno oggetto di quantificazione e restituzione con il bilancio consuntivo di fine anno; risulta pertanto corretto il decreto azionato dal condominio che si è basato sulle decisioni assunte in sede assembleare e sulle conseguenti ripartizioni, approvate e non impugnate. Tali principi non mutano con la riforma del condominio. E’ però importante ricordare il nuovo testo dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. secondo il quale l’assemblea dei condomini provvede “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”. La dottrina è divisa sul punto e sostiene due differenti tesi:
- il fondo straordinario deve essere interamente versato primo di poter iniziare i lavori;
- il fondo straordinario deve essere istituito solo da un punto di vista contabile in modo che la gestione sia separata rispetto a quella ordinaria.
A mio avviso la seconda tesi è quella più razionale e più aderente alla ratio della riforma; da una parte garantisce più chiarezza contabile a favore dei creditori, dall’altra evidenziamo che pensare diversamente significherebbe “bloccare” l’inizio dei lavori a causa della morosità anche di un solo condomino.

Scritto da Matteo Peroni centro studi anaci


venerdì 7 giugno 2013

CASSAZIONE CIVILE, ORDINANZA 04/02/2013 N. 2500 E’ VIETATO TRASFORMARE IL TETTO IN TERRAZZA AD USO PRIVATO

La sentenza citata ha l’indubbio merito di aver sottolineato, tra le altre pregevoli pronunce, la assorbente funzione di godimento del tetto condominiale, Nel caso controverso, un condomino contestava la illegittima realizzazione ed apertura di una terrazza ad uso esclusivo nella falda del tetto, parte comune, mediante abbassamento della copertura. L’opposizione delle condomine trovava la sua radice e giustificazioni nel titolo di proprietarie del sottotetto, nella conservazione dell’originale destinazione d’uso, nella semplice sostituzione della copertura spiovente con copertura piana, nonché nella realizzazione del medesimo intervento anche ad opera di altri condomini, così come sul tetto sono realizzabili anche interventi edilizi diversi.
Coerentemente a ben note sentenze (Cass 1498/08, Cass 19281/2009) la Corte interessata ritiene che l’art 1127 cc consenta solo sopraelevazioni e non le demolizioni con abbassamento delle quote, come nella fattispecie controversa, posto che la sopraelevazione è ravvisabile, nel disegno dell’art 1127 c.c “solo in presenza di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, tetto o lastrico solare che sia, in modo da interessare la colonna d’aria sovrastante lo stabile”, implicando oltremodo che, chi la realizza sia gravato dell’onere della ricostruzione della parte comune, realizzando uno spostamento del diritto dei condomini della superficie terminale su un identico bene posto su una quota superiore.
In merito all’invocato art 1102 cc, a titolo di miglior godimento, i giudicanti, in forza di pacifico orientamento consolidato, hanno ritenuto che la trasformazione del tetto in terrazza altera la destinazione del bene comune e, nel caso di specie, configura appropriazione di una parte comune ( il tetto) sottratta ad ogni ”possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini”. Gli ermellini ritengono che la utilizzazione del tetto quale funzione di copertura non è l’unica possibile, non potendosi escludere in futuro l’appoggio di antenne, o di pannelli solari o altre possibili e oggi inimmaginabili utilità (Cass 05/06/2008 n. 14950).
Diversamente, nell’osservanza del testo riformato, cui alla L. 2012/220, in particolare in forza del combinato disposto degli artt 1120,1122 e l’art 1117 ter cc l’assemblea - a fronte di esigenze di interesse condominiale – con la maggioranza qualificata dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e del valore dell’edificio - avrà il legittimo potere di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, attraverso la alienazione e cessione della proprietà indivisa a terzi, che ne acquisteranno la proprietà con contestuale perdita di ogni diritto dominicale in capo alla collettività condominiale.


Scritto da Laura Marchetti - centro studi anaci