Cassazione
Civile, Sez. VI – 2 (Ord.), 05.02.2013, n. 2668: Occorre la forma scritta ad substantiam
per le modificazioni del regolamento di condominio in quanto sostitutive delle clausole
originarie del regolamento
Presidente
Dott. Goldoni Umberto, Relatore Dott. Bianchini Bruno
La
formazione del regolamento condominiale è soggetta al requisito della forma
scritta ad substantiam,
desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza
che l'art. 1138
c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell'ordinamento corporativo) la trascrizione
del regolamento nel
registro già prescritto dall'art. 71 disp. att. cod. civ., sia dalla
circostanza che, quanto alle clausole
del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano perciò
adottabili a maggioranza),
trova applicazione l'art. 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione
delle deliberazioni
in apposito registro tenuto dall'amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione
di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per
iscritto), mentre, quanto
alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l'esigenza della
forma scritta è imposta
dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitù, sui diritti
immobiliari dei
condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure
attribuiscono a taluni condomini
diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini.
Ne
discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non può
intendersi, d'altro canto,
stabilito ad probationem, poiché quando sia necessaria la forma scritta, la
scrittura costituisce elemento
essenziale per la validità dell'atto, in difetto di disposizione che ne preveda
la rilevanza solo sul
piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del
regolamento di condominio,
perché esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento,
non possono
non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere
la possibilità di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei
condomini.
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