La
sentenza citata ha l’indubbio merito di aver sottolineato, tra le altre
pregevoli pronunce, la assorbente
funzione di godimento del tetto condominiale, Nel caso controverso, un
condomino contestava
la illegittima realizzazione ed apertura di una terrazza ad uso esclusivo nella
falda del tetto,
parte comune, mediante abbassamento della copertura. L’opposizione delle
condomine trovava
la sua radice e giustificazioni nel titolo di proprietarie del sottotetto,
nella conservazione dell’originale
destinazione d’uso, nella semplice sostituzione della copertura spiovente con copertura
piana, nonché nella realizzazione del medesimo intervento anche ad opera di
altri condomini,
così come sul tetto sono realizzabili anche interventi edilizi diversi.
Coerentemente
a ben note sentenze (Cass 1498/08, Cass 19281/2009) la Corte interessata ritiene che l’art
1127 cc consenta solo sopraelevazioni e non le demolizioni con abbassamento
delle quote, come
nella fattispecie controversa, posto che la sopraelevazione è ravvisabile, nel
disegno dell’art 1127 c.c “solo
in presenza di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto
della copertura
del fabbricato, tetto o lastrico solare che sia, in modo da interessare la
colonna d’aria sovrastante
lo stabile”, implicando oltremodo che, chi la realizza sia gravato dell’onere
della ricostruzione
della parte comune, realizzando uno spostamento del diritto dei condomini della superficie
terminale su un identico bene posto su una quota superiore.
In merito
all’invocato art 1102 cc, a titolo di miglior godimento, i giudicanti, in forza
di pacifico orientamento
consolidato, hanno ritenuto che la trasformazione del tetto in terrazza altera
la destinazione
del bene comune e, nel caso di specie, configura appropriazione di una parte
comune ( il
tetto) sottratta ad ogni ”possibilità di futuro godimento da parte degli altri
condomini”. Gli ermellini
ritengono che la utilizzazione del tetto quale funzione di copertura non è l’unica
possibile, non
potendosi escludere in futuro l’appoggio di antenne, o di pannelli solari o
altre possibili e oggi inimmaginabili
utilità (Cass 05/06/2008 n. 14950).
Diversamente,
nell’osservanza del
testo riformato, cui alla L. 2012/220, in particolare in forza del combinato
disposto degli artt 1120,1122 e l’art 1117 ter cc l’assemblea - a fronte di
esigenze di interesse
condominiale – con la maggioranza qualificata dei quattro quinti dei
partecipanti al condominio
e del valore dell’edificio - avrà il legittimo potere di modificare la
destinazione d’uso delle
parti comuni, attraverso la alienazione e cessione della proprietà indivisa a
terzi, che ne acquisteranno
la proprietà con contestuale perdita di ogni diritto dominicale in capo alla
collettività condominiale.
Scritto
da Laura Marchetti - centro studi anaci
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