Vige la corresponsabilità dell’appaltatore
con il condominio committente?
La pronuncia n. 2362/2012 della
Corte di Cassazione in materia di appalto, tratta la vexata questio della corresponsabilità del
condominio committente con l’appaltatore per i danni cagionati a terzi, - includendo nella dizione terzi i
condomini per quanto attengono le proprietà esclusive, - ed in precipuo si riferisce ad un caso in
cui, nel corso di lavori di rifacimento dell’impermeabilizzazione del terrazzo di copertura appaltati
dal Condominio, ed eseguiti senza l’ausilio delle cautele idonee ad evitare le infiltrazioni per i
preventivabili rovesci meteorologici (installazione di un telo impermeabile), gli appartamenti
sottostanti sono stati irreversibilmente inondati.
La questione prende le mosse da una
sentenza emessa dal Tribunale adito di Santa Maria Capua Vetere, che rigettava la domanda di
condanna del Condominio convenuto, condannando l’appaltatore (terzo chiamato dal
Condominio) al risarcimento danni subiti dai condomini attori. La Corte d’Appello di Napoli, a riforma
della pronuncia del giudice di prime cure, riteneva corresponsabile nella causazione
dell’evento nella misura concorrente del 25 % il Condominio, poiché “essendo prevista nell’opera
la rimozione dello strato di impermeabilizzazione, aveva concretizzato grave imprudenza per
il condominio l’avere disposto l’esecuzione delle opere nel periodo autunnale, notoriamente
piovoso, pari imprudenza per l’appaltatore nell’avere accettato di procedere all’esecuzione, tenendo un
comportamento negligente nell’omettere l’adozione di qualsivoglia opera precauzionale”.
Nel caso di specie, la Suprema Corte ha
valutato in primis la clausola contrattuale che poneva espressamente a carico dell’appaltatore
tutti i danni conseguenti dalla esecuzione di opere a condomini o a terzi, sia cose che a
persone, e ritenutala espressamente vincolante per i soli contraenti e non per i terzi, - in guisa tale da
immobilizzare e limitare l’azione giudiziale verso una parte contraente per la
pretesa occasionata dal fatto illecito radicato dalla esecuzione del contratto ( art 1372 c.c., Cass.
n. 1980/5496), - ha ritenuto approfondire il tema della responsabilità dell’appaltatore.
Coerentemente, menzionando a sostegno del proprio assunto la sentenza Cass. n. 4361/2005, la Corte rileva che l’appaltatore
che a proprio rischio e con propria organizzazione di mezzi e curando le
modalità esecutive, esegue l’opus perfectum in piena autonomia è, in generale, responsabile dei danni
derivanti a terzi nella o dalla esecuzione dell’opera (Cass. n. 1371/2006).
In tale ottica prosegue
respingendo le argomentazioni della Corte di Appello in ordine alla previsione contrattuale
di esecuzione delle opere nel periodo autunnale notoriamente piovoso, in forza delle eccezioni al
principio generale di responsabilità. Le eccezioni pregnanti radicano la decisione degli
ermellini di considerare il condominio committente quale corresponsabile in via diretta con l’appaltatore
per i danni cagionati a terzi,( tra le tante citate Cass. n. 2003/7273, Cass.
n. 2004/7499, Cass. n.
2004/11478) ogni qualvolta si ravvisano le seguenti eccezioni:
• violazioni a carico
del committente del principio del neminem laedere riconducibili all’ art. 2043 c.c. ( ad esempio,
tralasciare la sorveglianza nell’esecuzione dell’opera);
• l’evento dannoso sia
addebitabile al Condominio per culpa in eligendo determinata nell’aver scelto impresa
che difettava delle necessarie capacità tecniche organizzative;
• l’appaltatore in forza
dei patti contrattuali o nel concreto svolgimento del contratto, è stato un nudus minister, indi
esecutore di ordini del committente e privato della sua autonomia;
• quando il committente
si è ingerito con singole e specifiche direttive nelle modalità di esecuzione del contratto
o abbia concordato con l’appaltatore singole fasi o modalità esecutive dell’appalto.
La riforma in materia
condominiale innovante dal 18 giugno 2013, non tocca i fondamenti della rassegnata pronuncia,
che oggetto di dettagliate tutele offerte dalla legislazione vigente.
Scritto da Laura
Marchetti Centro Studi Anaci
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